大 卫:不用心急入市买楼

2013-04-27 14:48:06  来源:大公报

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图:最近十二连升的金价突然暴泻,令人关注连升十年的本港楼价,会否步金价后尘

  本港楼市已确认转势向下,二手楼价连跌五周,但调整期才刚刚开始,从高位累积跌幅仅百分之四而已,未来下调空间仍然很大,况且住宅供应量逐步增加,市场供求趋向均衡,日后楼价将易跌难升,买家不用急于入市,宜谋定而后动。

  楼市步入深度调整

  中原地产公布最新的二手楼楼价指数,按周再跌百分之一点一至一一八点七一,见十三周低位,过去五周累积跌幅达到百分之四,令今年二手楼价升幅收窄至百分之二点五,如无意外,数周之后,今年二手楼价将会倒跌,升幅将会一笔勾销,届时二手楼业主议价空间相信会更大。

  事实上,当地产商适应了下周一开始实施的一手住宅物业销售条例之后,估计会有大量新盘如贯推出,一手楼将会主导整体楼市。鉴于现时炒家与长线投资者大都已退出市场,楼市主力买家便只剩下首次置业者,新盘订价不可能进取,或会低于市价促销,采取求量不求价的售楼策略,二手楼业主面对一手楼的压力,只有进一步降低叫价。

  资助房屋买家挞订

  其实,今次楼市调整期的时间与深度将比较过往为长、更大。

  首先,现时住宅楼市同时面对需求下降、供应增加的双重压力。

  当局引入额外印花税、买家印花税与双倍印花税的措施,成功管理住宅需求,再配合今明两年住宅物业落成量创下七年与八年新高,结果成功将今年初楼市亢奋情绪压下来,三月楼价开始见顶回落,迄今调整趋势持续,上月住宅交易宗数降至四千五百宗,较去年平均每月六千八百宗交易大减三成多,大量买家退缩,市场承接力不足,楼价焉有不跌之理?

  二是楼价与市民购买力严重脱节。

  逾五万人申请认购的资助房屋青衣绿悠雅苑,不要以为买家会「争崩头」,在楼市气氛大逆转之下,不少中签者放弃拣楼,结果要花两周时间才能售出九百八十八个单位,令人感到意外的是,有买家签署临时买卖协议后,仍然选择挞订,显然忧虑未来楼价下跌与供楼负担增加。

  失业率升利淡楼市

  即使绿悠雅苑七折卖楼,对象是首次置业者,但过去楼价升幅一直远超收入上升,在去年底按揭供款对家庭入息中位数的比率已升至百分之五十二危险水平,比九二年至一一年的平均百分之四十九为高,难怪绿悠雅苑的买家也缩沙。

  三是外围充斥不明朗因素,利淡本港楼市。

  欧美推量宽救经济,成效依然未见,而日本超量宽政策,大幅推低日圆,埋下另一轮金融危机的炸弹。最近十二连升的金价突然暴泻,令人关注连升十年的本港楼价,会否步金价后尘。

  值得注视的是,本港最新失业率已回升至两年最高,首季外贸出口亦呈负增长,本港经济增长乏力将成为另一个催化楼价跌势加剧的重要因素。

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责任编辑: 张琦
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