政府增供应「煲大」地积比 九肚三项目地积增八成

2013-04-03 15:52:56  来源:大公报

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  政府「搵地」无从入手,唯有透过「煲大」地积比率增加供应。地政总署刚公布沙田九肚3幅住宅地皮的草拟卖地资料,其地积比率均较原计划大幅提高最多达1倍,3地可建总楼面由原先44.6万方呎大增至80.7万方呎,增幅逾80%。有测量师认为,铁路上盖供应遥遥无期,政府只能以此方法增加供应,但调升地积比后项目势由洋房变成分层单位,地皮级数下降,楼面地价势减10%,预计每呎低过1万元。\【本报记者 陆香明】

  虽然近日楼市成交完全未见起色,政府仍扭尽六壬增加供应。地政总署在去年9月一度抽起卖地章程的3幅沙田九肚地皮,昨再重新公布有关资料。据新草拟卖地条件,地皮的地积比率较原有条款大幅增加,令3幅地皮最高总可建楼面,由之前44.6万方呎增加至80.73万方呎,增幅多达81%。至于市场原先推测可能新增的「港人港地」条款,则未有添加。

  578号地「煲大」1.1倍

  在3幅地皮中,「煲大」地积比率最夸张的是沙田市地段第578号地皮,地皮占地18.81万方呎,之前公布卖地章程时最高可建楼面为16.65万方呎,而根据最新资料,可建楼面大增至约34.96万方呎,增幅足足达1.1倍。地积比率由原先0.885倍增加至1.858倍,高度限制则由原先在水平基准上136.5米,放宽至155米。

  另外,占地最广的沙田市地段第579号地皮,地积比率由原先约0.518倍增至0.913倍,最高总楼面增加约76%至32.33万方呎。至于规模最小的沙田市地段第563号地皮,地积比率由原先1.5倍增至2.1倍,可建楼面由9.61万方呎增至13.45万方呎,增幅40%。

  高纬环球大中华区评值咨询部董事张翘楚认为,目前铁路上盖项目为本港其中一个主要供应来源,但大围站等上盖项目流标,令供应遥遥无期,在地皮供应有限的情况下,当局只能透过提高地积比率。

  何文田地皮月底招标

  不过他指出,地皮原先可兴建低密度洋房,但增加地积比率后可能会兴建4至6层高的分层住宅,价钱未必「卖得咁贵」。他相信,有关因素会在地价上反映,楼面呎价可能较之前同区地皮低10至15%,若按早前新地(00016)投得56A区B2地皮呎价1.08万元计算,上述3幅地皮呎价势跌穿1万元。

  张翘楚又补充,调高地积比率后地皮密度增加,该区交通配套未必能支持。

  与此同时,政府继续密密推地。位于何文田佛光街及常富街交界的住宅地皮,以及马鞍山保泰街一幅商业地皮本月26日起招标,6月7日截标。其中以何文田的住宅地皮较瞩目,地皮位于何文田巴士总站旁,占地约8.3万方呎,最高可建楼面38.77万方呎,市场估计每方呎楼面地价由9800至1.1万元,地皮市值38亿至42.7亿元。

  美联测量师行董事林子彬认为,何文田地皮规模适中,总楼面仅为早前同区常乐街百亿地王的三分之一,料可吸引大型及中型发展商参与,市场反应或较何文田地王热烈。中原测量师行执行董事张竞达则表示,早前投得毗邻百亿地王的发展商,有机会积极出价竞投,令两项目产生协同效应。

  至于另一幅招标的马鞍山地皮,位于海典湾对面,地皮占地54789方呎,可建楼面164366方呎。张竞达指地皮可作商铺用途,为区内屋苑住户提供购物娱乐空间。不过市场对地皮估值有分歧,市值估计由6亿至13.1亿元。

关键字: 沙田 九肚 地积比
责任编辑: 张琦
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