购买力透支 楼市露疲态

  今年地产发展商大举出货,迄今一手楼累售约一万个单位,涉及资金超过一千二百亿元,令购买力大量透支,市场开始出现“食滞”感觉。近期新楼盘销情开始放慢,难以再“铺铺清”,反映楼市已露出疲态,市场承接力呈现转弱迹象,楼价进一步上升空间将会有限。

  面对一手楼的竞争,二手楼业主需要作出让步,主动降低叫价,才能吸引买家入市,因而构成二手楼价一定下调压力。过去一个月,二手楼价指数基本上原地踏步,最近更是连续两周下跌,反映楼价回调压力愈来愈大,置业者不可掉以轻心,楼价可能短期见顶回落,宜谋定而后动。

  事实上,港元兑美元汇价持续偏弱,将会逐步推升港元同业拆息。本港银行公会署理主席龚杨恩慈上周五再发预警,直指银行资金成本趋升,已有部分银行相应调升楼宇按揭利率,不排除银行续加按息。因此,利率趋升对本港楼市而言,将是噩梦开始,不容低估本港利率正常化产生的冲击震盪。

  值得留意的是,利淡本港楼市的消息接踵而来。一是美国收水步伐未变。联储局主席耶伦表明继续推进利率与缩减资产负债表正常化,今年九月正式启动“缩表”进程的可能性不低,这将较加息的威力大得多,会对全球经济与金融市场带来负面外溢效应,令市场流动性加速紧缩,股市、债市及楼市等资产价格反应可能远超市场预期之外。

  二是本港地产发展商不断散货。今年上半年一手楼售出约万个单位,预计下半年仍有万多个一手楼单位陆续出场,包括一些接近三年的远期楼花,可见地产发展商出货套现意欲十分明显,预期全年一手楼供应量将超过二万个,令人关注市场承接力。即使地产发展商继续向买家提供七成的高成数按揭,但也未必能保证新楼盘的销情,毕竟市场购买力被大量消耗,需要一段时间回气,楼价适度回调也是十分合理。  

  三是中资财团投资海外房地产市场大为收敛。由于内地当局关注中企海外投资存在非理性和异常投资行为,今年上半年中国对外投资同比下跌百分之四十五点八至四百八十一亿美元,其中房地产投资同比大降百分之八十二,相信中企在港高价抢地的情况亦未必能长期持续下去。

  四是住宅步入供应高峰期。新一届特区政府继续开拓住宅发展用地,未来数年住宅落成量可望接近二万个单位,纾解住宅供求失衡的情况。事实上,最近当局已觅得二十六幅土地,可兴建六万个单位,当中逾八成是公屋单位。

  今年上半年整体住宅楼价累积升幅达到一成,相当于每月平均升幅约百分之一点七,与实体经济增长与工资升幅严重脱节,市民供楼负担比率迭创新高。在一手楼供应大山力压之下,楼价升势会受到制约,预期下半年楼市将步入整固期。

  (本文为大公报社评)


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责任编辑:史亚会 史亚会

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