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港人港地抢手 楼价未言跌定

港府年初推出新一轮需求管理措施之后,整体楼价在三月份见顶回落,但最近楼价指数连续三周反弹,加上昨日截标的启德新发展区两幅“港人港地”地皮,吸引各大地产商积极竞投,不免予人楼市见底回升的感觉。

  港府年初推出新一轮需求管理措施之后,整体楼价在三月份见顶回落,但最近楼价指数连续三周反弹,加上昨日截标的启德新发展区两幅“港人港地”地皮,吸引各大地产商积极竞投,不免予人楼市见底回升的感觉。然而,近期美日股债相继颳起风暴,债息突然抽升已引起市场对走资、加息的恐慌,全球资产价格调整压力势将加剧,本港楼市难以独善其身,在利率风险高悬下,楼价未可言跌定。

  由于今年首两个月楼价重现疯涨状态,港府加码调控楼市,推出双倍印花税,连同额外印花税与买家印花税,令本地或外地买家的入市成本大增,楼市应声在三月见顶,成交显著萎缩,迄今累积跌幅约百分之三至四,主要是在欧美日量宽措施持续,不断增加市场流动性,支持资产价格,令大部分业主惜售,未肯大幅度减价。

  同时,房委会推出白表免补地价购买二手居屋的计划,合共有五千个名额,这批新的购买力预期未来一年陆续入市,对目前淡静的楼市可说一大喜讯,一方面激活二手居屋交投,另一方面是带旺二手楼市场,成功套现的二手居屋业主,可能转投私人住宅市场。

  此外,九龙启德新发展区有两幅“港人港地”地皮昨日截标,规定地皮所建住宅物业在三十年内须限售予港人,而地皮亦设有限量,不能兴建低于特定数量住宅单位,再加上地皮位于新发展区,配套设施未足,地皮吸引力大打折扣,原本预计地产商竞投意欲不大,但最后竟收到二十九份标书,涉及十多个财团,可见地产商求地若渴,对后市仍然信心十足。不过,本港楼市调整期才刚刚开始,最近连续三周反弹不到百分之零点五,基本只是横行之势,见底回升言之尚早。

  事实上,过去一两个月国际投资市场风起云涌,先有金价崩盘,继而日股暴泻,跟?再有美债息抽升,全球金股汇债市剧烈震盪,投资者已成为惊弓之鸟,尤其对利率极之敏感,一有风吹草动,自然走为上?。

  值得注视的是,美联储局已多番放风准备退市,这不是因为美国经济、就业市场好转,实际上是当前美国股市资产泡沫吹胀至危险水平,联储局主席伯南克需要出口术为股市降温,透露不排除在未来数次议息会议决定减少买债规模。

  消息传出后,美国十年期国债孳息最高见二厘二,创十三个月新高,预期年底至再升上二厘七,在融资成本显著急涨之下,触发投资市场的套息交易大规模拆仓,全球股汇债市受压,高息资产如高息股债以至房地信託基金首当其冲,出现沉重沽售潮,这股利率上升恐慌情绪正在市场蔓延与扩散,本港楼市调整压力随时进一步加剧,毕竟目前楼价仍比九七年歷史高位高出近四成。

  特区政府针对楼市的特点,推出“港人港地”为面向基层群众,解决市民居不易的问题,是从根本上治理楼市疯狂、楼价急升的其中一招。地产商肯在目前金融市场波谲云诡之际仍积极入标,不排除有执平货心态,但起码是觉得市场对居所需求仍大,可以微中取利,也是一种务实态度。但作为楼宇买家或投资者,仍要注意世界金融市场可能冲击本港楼市,目前仍属偏高的楼价,根本未有充分反映上述风险,潜在调整压力不轻呢!

  • 责任编辑:铁言

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