全球资产升值狂潮近尾声

  美联储局推动利率与资产负债表正常化,释出全面收紧货币政策明确信号,可能导致资金加速流向美元,包括欧日等主要央行不能不考虑逐步退出宽松政策措施,流动性面临大幅收紧风险,全球资产价格升值狂潮看来已接近尾声,本港楼市也不例外。事实上,醒目的地产发展商,今年上半年大举散货,售出逾八千个一手楼单位,套现一千二百亿元,创下半年来最高成交金额纪录。

  上周美国加息四分一厘,为这轮加息周期以来的第四次,累积加幅达到一厘,对环球经济与金融市场影响实在不容低估。近周港元汇价与同业拆息双双出现异动,前者见十五个月低位,后者则应声抽高至两个月高位。由于港美息差关系,港元可能进一步走弱,从而拉动拆息上扬。面对资金成本趋增,本港银行全面上调按揭利率的压力愈来愈大。换言之,本港按息也步向正常化,势将对楼市刚性需求产生遏抑作用,下半年楼价能否延续升势存在很大变数。

  近周一手与二手楼成交明显减少,这与今年上半年楼市购买力大量消耗有密切关系,呈现“食滞”、疲态毕露迹象,预期楼价进一步上升空间有限,随时短期见顶回落,况且多项楼市基本因素已出现新变化,置业者入市需要三思。

  首先,全球收水成为大趋势。从美联储局主席耶伦刻意淡化近月通胀回落,可知道其全力推动利率正常化的决心,而欧央行议息会议声明也删除了“未来可能进一步降息”的字眼,为退出量宽政策措施而铺路。至于日央行亦发表九年来最为乐观的经济评估,令人揣测日本也酝酿退出宽松政策,一旦全球主要央行同步收水,将对市场流动性产生巨大收缩效应,市场利率上升速度或远比预期急劲,资金氾滥情况将会逆转,楼市等资产价格将首当其冲。

  其次,金管局可能再推出逆周期措施。由于楼市陷入非理性亢奋,不排除当局进一步遏抑楼泡、防范金融风险,其中金管局早前调整按揭贷款风险权重,变相增加资金成本,多间本港银行随即上调按揭利率,预期金管局继续向银行施压,推动按揭利率正常化。

  第三,银行估价不足,楼市响警号。今年上半年二手楼价累积升高达百分之十,远远跑在经济前头,一手楼盘畅销因由是发展商向买家提供一按及二按,结果大批承受楼市逆转向下能力不足的买家勉强“上车”,潜在违约断供风险不低。目前按揭贷款风险与回报不成比例,银行开始对物业估价不足,有落雨收遮的意味。

  全球利率回升,除了资产价格危危乎之外,实体经济也面临重大考验。继前金管局总裁任志刚发出金融危机风险警示后,商品大王罗杰斯也直言当前资产估值高昂復加巨额债务,环球经济比零八年更加脆弱,下一场金融危机将是他生平见过最大的。(本文为大公报社评)


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责任编辑:齐宾遥 qiby

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