任志强:税费和土地制度不解决高房价是必然

2013-03-07 10:39  来源:中国网

  近年来,房地产一直成为两会的热点。近期出台的新政又会带来哪些信息呢?房价居高不下的原因主要集中在哪些方面呢?

  嘉宾:任志强 董藩

  问:您认为房价居高不下的最关键原因是什么?

  任志强:最主要的原因是土地没有所有制,我们政府用低价收购老百姓的土地,叫做征用,然后再用高价在市场上用竞拍的方式获取最高价格。如果政府不把税费和土地的制度问题解决的话,高房价肯定是必然。

  董藩:过去的几十年当中,我们人口增加了很多,但是建的房子不够。所以,历史上开发的过程,我们认为是严重不足的。

  任志强:另外还有我们的货币政策问题,当我们的货币超发的时候,一定是物价膨胀、然后货币贬值的一个过程,所以很多价格的上升是由于货币问题造成的。

  董藩:各种生产要素的价格决定了房价下跌的空间是很有限的。尽管采取打压措施,但是市场上我们看不到突然间大跌的这样一些信号、迹象。

  任志强:我们发改委最大的问题就是,一直到现在,最缺乏的就是人口规划。比如北京,我们国务院审批的城市规划里,2020年是1800万人口。所以,国土部门就按2020年北京居住1800万人口来配置土地,但是我们提前11年实现了这个目标。土地还在后头,还在11年以后,但是人口已经满了。我们的人均GDP是2020年达到1万美元,但实际上我们在2009年已经达到,提前11年达到1万美元。可是我们的土地指标还在后头,它是随着人口增长而按户籍来配比的,比如人均一个人多少建筑面积的用地,就按年给你划拨指标,可是人口膨胀速度已经很快了,这就是城市规划中人口规划的错误。

  问:“国五条”刚刚出台,较之前的“国十条”、“国八条”等等,最大的变化在哪里,对近期火爆的房地产市场会否起到降温的作用?

  董藩:新出的“国五条”,从内容上来讲,没有新意,和传统的那些说法都是一致的,只不过在这个过程中,可能有的方面似乎语气上有了更多的强调。比如过去也有行政问责制,这次可能更强调了。过去也有对一些城市的监控,我们监控70个城市等等,今天我们提出来,说热点的省份,有的城市原来没在监控范围内,你们应该把它纳入到监控范围内,多几个城市,少几个城市,如此而已。或者说它这次可能比较强调房产税,这是很多人拿出来解读说有新意的地方。其实房产税早就提了,十年前就提了。2003年中共中央在相关的文件当中就提出了开征物业税的问题,当时所说的物业税就是今天所说的房产税,后来我们改了说法而已。从那个时候到现在,我们一直在提,但是这个问题很难往下推。所以,从这个角度来讲,就是更强调了,也谈不上有新的说法而已。

  任志强:任何一个政策,评价它的好坏,主要是看它最后产生的效果,是不是增加供给了。我们只有出了四万亿的政策,所有的都是迫使供给不断下降的一个过程。一个短缺的经济过程中,你的政策出台不能导致增加供给,就一定是一个错误的政策。比如说我们猪肉价格上升的时候,希望农民养更多猪,但假定你出台政策不是让大家养更多猪,你是不是就失败了?道理是非常简单的。但是政府从来都认为我们有能力去改变,所以他一方面在打压市场的同时,另一方面提出:我可以增加供给。但去年增加的实际上供给了吗?前年增加了吗? 2011年和2012年都已经证明这些政策没有增加供给。今年他们提出来仍然一面是打压,一面是增加供给,所以国土部门连续出台了一些文件,都要求今年要不低于前五年平均的供给量。这就是计划经济。

  问:也有人说随着中国老龄化的到来,可能现在大家买了房子,一家有一套、两套、三套,很可能等到十年、二十年、三十年之后,每家可能就有很多套房子,那时房价就下降了。

  任志强:这是最愚蠢的一种想法。第一个愚蠢是,你总在希望你的双亲在尽快早死,没有孝心的一种说法。第二,人口老龄化的结果是老人不死,或者说他们活的时间越来越长了,那你能等这么长时间吗?第三,从德国的实证看,我们去年专门做了一个德国住房制度研究,从德国的实证看,说明越是老龄化,住房的需求要求越高。在30年以前或者说40年以前,一九七几年的时候,德国已经是7300万人的人口,但它那时家庭户数只有1900万户,而它的住房大概和家庭户数相比是1:2,住房多于户实际家庭。40年以后它增加了800万人,现在是8100万人口。可是老龄化程度居高了以后,家庭户数增加了2100万,现在是4000万个家庭户,人口增加800万,但是家庭户增加2000多万,就是因为老年人和年轻人分开了,所以需要的住房越来越多。现在它的住房是1:0.9,不够了。为什么会从1:2,没增加多少人,只增加了800万人,但是房子增加了很多却不管用?就是因为分开了,造成的结果是家庭小型化,从3.8人,变成2.05人一个家庭,所以户籍正好翻了倍了,所以需要的住房更多了。

  一些伪专家用这种说法或者想法去忽悠老百姓,是因为他没有看到实际情况。我们得出来的结论:德国现在是世界上老龄化最严重的国家,大概排世界第二,负的零点几的增长率。第一名可能比它还高一点,负的增长率更高一点。中国现在如果按照增长率来看,是全世界倒数第十。所以,在这种情况下,很可能出现德国这种情况。所以,我们去年年底做报告,今年1月份发布的报告就是想提醒:如果我们不改变计划生育政策,对中国的市场经济来说只能是恶果,绝不能有好处,对住房也同样,别做这个痴心梦了,根本是不可能的事。

  近年来,房地产一直成为两会的热点。近期出台的新政又会带来哪些信息呢?房价居高不下的原因主要集中在哪些方面呢?

  嘉宾:任志强 董藩

  问:您认为房价居高不下的最关键原因是什么?

  任志强:最主要的原因是土地没有所有制,我们政府用低价收购老百姓的土地,叫做征用,然后再用高价在市场上用竞拍的方式获取最高价格。如果政府不把税费和土地的制度问题解决的话,高房价肯定是必然。

  董藩:过去的几十年当中,我们人口增加了很多,但是建的房子不够。所以,历史上开发的过程,我们认为是严重不足的。

  任志强:另外还有我们的货币政策问题,当我们的货币超发的时候,一定是物价膨胀、然后货币贬值的一个过程,所以很多价格的上升是由于货币问题造成的。

  董藩:各种生产要素的价格决定了房价下跌的空间是很有限的。尽管采取打压措施,但是市场上我们看不到突然间大跌的这样一些信号、迹象。

  任志强:我们发改委最大的问题就是,一直到现在,最缺乏的就是人口规划。比如北京,我们国务院审批的城市规划里,2020年是1800万人口。所以,国土部门就按2020年北京居住1800万人口来配置土地,但是我们提前11年实现了这个目标。土地还在后头,还在11年以后,但是人口已经满了。我们的人均GDP是2020年达到1万美元,但实际上我们在2009年已经达到,提前11年达到1万美元。可是我们的土地指标还在后头,它是随着人口增长而按户籍来配比的,比如人均一个人多少建筑面积的用地,就按年给你划拨指标,可是人口膨胀速度已经很快了,这就是城市规划中人口规划的错误。

  问:“国五条”刚刚出台,较之前的“国十条”、“国八条”等等,最大的变化在哪里,对近期火爆的房地产市场会否起到降温的作用?

  董藩:新出的“国五条”,从内容上来讲,没有新意,和传统的那些说法都是一致的,只不过在这个过程中,可能有的方面似乎语气上有了更多的强调。比如过去也有行政问责制,这次可能更强调了。过去也有对一些城市的监控,我们监控70个城市等等,今天我们提出来,说热点的省份,有的城市原来没在监控范围内,你们应该把它纳入到监控范围内,多几个城市,少几个城市,如此而已。或者说它这次可能比较强调房产税,这是很多人拿出来解读说有新意的地方。其实房产税早就提了,十年前就提了。2003年中共中央在相关的文件当中就提出了开征物业税的问题,当时所说的物业税就是今天所说的房产税,后来我们改了说法而已。从那个时候到现在,我们一直在提,但是这个问题很难往下推。所以,从这个角度来讲,就是更强调了,也谈不上有新的说法而已。

  任志强:任何一个政策,评价它的好坏,主要是看它最后产生的效果,是不是增加供给了。我们只有出了四万亿的政策,所有的都是迫使供给不断下降的一个过程。一个短缺的经济过程中,你的政策出台不能导致增加供给,就一定是一个错误的政策。比如说我们猪肉价格上升的时候,希望农民养更多猪,但假定你出台政策不是让大家养更多猪,你是不是就失败了?道理是非常简单的。但是政府从来都认为我们有能力去改变,所以他一方面在打压市场的同时,另一方面提出:我可以增加供给。但去年增加的实际上供给了吗?前年增加了吗? 2011年和2012年都已经证明这些政策没有增加供给。今年他们提出来仍然一面是打压,一面是增加供给,所以国土部门连续出台了一些文件,都要求今年要不低于前五年平均的供给量。这就是计划经济。

  问:也有人说随着中国老龄化的到来,可能现在大家买了房子,一家有一套、两套、三套,很可能等到十年、二十年、三十年之后,每家可能就有很多套房子,那时房价就下降了。

  任志强:这是最愚蠢的一种想法。第一个愚蠢是,你总在希望你的双亲在尽快早死,没有孝心的一种说法。第二,人口老龄化的结果是老人不死,或者说他们活的时间越来越长了,那你能等这么长时间吗?第三,从德国的实证看,我们去年专门做了一个德国住房制度研究,从德国的实证看,说明越是老龄化,住房的需求要求越高。在30年以前或者说40年以前,一九七几年的时候,德国已经是7300万人的人口,但它那时家庭户数只有1900万户,而它的住房大概和家庭户数相比是1:2,住房多于户实际家庭。40年以后它增加了800万人,现在是8100万人口。可是老龄化程度居高了以后,家庭户数增加了2100万,现在是4000万个家庭户,人口增加800万,但是家庭户增加2000多万,就是因为老年人和年轻人分开了,所以需要的住房越来越多。现在它的住房是1:0.9,不够了。为什么会从1:2,没增加多少人,只增加了800万人,但是房子增加了很多却不管用?就是因为分开了,造成的结果是家庭小型化,从3.8人,变成2.05人一个家庭,所以户籍正好翻了倍了,所以需要的住房更多了。

  一些伪专家用这种说法或者想法去忽悠老百姓,是因为他没有看到实际情况。我们得出来的结论:德国现在是世界上老龄化最严重的国家,大概排世界第二,负的零点几的增长率。第一名可能比它还高一点,负的增长率更高一点。中国现在如果按照增长率来看,是全世界倒数第十。所以,在这种情况下,很可能出现德国这种情况。所以,我们去年年底做报告,今年1月份发布的报告就是想提醒:如果我们不改变计划生育政策,对中国的市场经济来说只能是恶果,绝不能有好处,对住房也同样,别做这个痴心梦了,根本是不可能的事。

责任编辑: 蓝天
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