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陈锡文:城镇化过程中的“三农”问题

  盖写字楼、商店的老板来了,农民都愿意把土地卖给你,搞公共设施的来了农民都不把地卖给你,这个城市还怎么建设?而实际上土地征收合理补偿所面对的问题,比我讲的要复杂得多。

  我查了一下去年上半年全国的土地供应价格。2012年上半年,全国商贸用地价格,平均每平方米5728元,住宅用地平均价格每平方米4522 元,而工业用地每平方米659元,只相当于商贸用地价格的11.5%,相当于住宅用地价格的14.6%。供应工业用地政府都要亏本,同时凡公益性用地政府贴的就更多,这在资金上怎么平衡?原来的做法是压低农民的补偿标准,现在农民不干了,只能逐渐提高补偿标准。北京郊区有的地方的农民因此一夜暴富。地价非常高的杭州,征收耕地的土地补偿费达到了该耕地被征收前三年平均年产值的100倍以上,要不然征不下来。这样政府对工业用地补贴的能力就下降,为此就要提高城镇商贸用地和居住用地的价格,否则就无法实现区片综合价格的平衡。我想大家能够理解,2009年以来这一轮房价上涨和供地价格的提高是有直接联系的。为什么要提高,因为农民被征地的补偿降不下去,工业用地价格又提不起来,所以只能提高商贸和住宅用地价格。现行的征地制度很难再搞下去的原因,是你把农民都得罪了,现在又把城市居民得罪了,房子贵到买不起了。北京四环路周边的房子要四万多块钱一平方米,这个房子到底是在给谁建呢。这些都跟工业用地的价格过低有直接关系。

  因此,改革征地制度的同时还必须改革用地制度。如果老是这样以超低价格给工业企业用地,就培育不出来好的企业。因为工业用地价格低,企业当然就要得多,规模越大越好。将来城市发展了,规划调整了,这地就可能升值了。在上海市级工业园区,企业的平均存活期为八年半,而批给它的土地使用期是40年。即使企业经营不下去了,但你想把地再拿回来,这个代价就不得了。有一些企业就是这样,拿住地就保证不会赔钱。超低价格的工业用地,对于工业的转型非常不利。而且一打国际贸易官司,人家就提这一条,你是非市场经济,因为企业拿的地是超低价格,甚至是零地价。征地制度一定要改,但还要改用地制度,不同用途土地之间的利益关系理不顺,这个状况就改变不了。

  三、在农村搞建筑坚持自有自用原则

  现在几乎所有的城镇都在发展,都在喊国家给我的建设用地指标不够用。由于不敢擅自占用耕地,于是都把眼光转向了农村集体建设用地。拿农民的集体建设用地来发展城镇,把农村的建设用地指标卖给城镇,这里涉及到很大的问题。农村集体建设用地是一个法定概念,指的是经过批准、农民和农村集体经济组织自己所有的土地建设自己使用的建筑。这里的要件是两个,一是土地是自有的,二是建筑是自用的。而农村集体建设用地流转就是要给人家用。给人家用,“自有自用”的概念就被打破了。“自有自用”的概念如果不存在,农村集体建设用地本身也就不存在了。现在城镇建设用地指标确实不够,需要认真研究如何解决,但违法的现象绝不能长时间大面积存在。农村集体建设用地跟国有建设用地的概念不一样。农民的集体,你的集体和我的集体不是一个集体。你只能占用你所在的集体的土地,不能占用到我这里来,在农村集体组织之间尚且如此,如果再把农村集体的建设用地开放给社会用,问题就大了。如果“自有自用”的概念被打破,那么谁都可以来用农村集体建设用地的指标,农村集体建设用地跟一般的建设用地就没有区别了。以后农民还可不可以经批准在自有土地上建自用建筑呢,这是一个大问题。如果允许以后还可以批农村集体建设用地,那就等于把前后门都打开了,前门批准农村集体建设用地,后门就又流转出去,那整个建设用地的总规模还怎么控制?原来 “自有自用”的农村集体建设用地,现在变成非本集体组织的成员也可以用了,看起来对农民和政府是两全其美。对政府来说,得到了计划外的建设用地指标;对农民来说,一亩建设用地的指标就值十几万甚至几十万元,可以获得一大笔收入。这样的事,政府和农民当然都愿意做,但就没有制约了。

  • 责任编辑:宋代伦

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