大公报:投地意欲降 楼市有变数

2013-02-21 08:25  来源:大公报

  港铁天水围天荣轻铁站上盖住宅发展项目昨日截标,在近期楼价频频破顶情况下,竟然全不见地产商踪影,出现零标书的惨淡反应,不禁令人关注楼市前景出现变化。今次项目招标失败,或许与发展项目补地价偏高有关,但近年当局大举增加土地供应,消耗地产商不少购买力,加上外围经济不明朗因素多,也是导致地产商投地意欲下降因由所在。

  天水围天荣站上盖住宅发展项目地皮面积二十万方尺,可建四幢住宅,合共可建近百万方尺楼面。基於是轻铁站上盖,加上今年楼市开局不俗,楼价在个半月内累升百分之五,按理这个发展项目,地产商会争崩头。事实上,早前招收意向书时,收到十六份意向书,反应相当不俗,可是不知何故,到了正式招标的时候,却出现零标书的冷淡反应。

  原来天荣站上盖发展项目涉及补地价金额并不便宜,达到二十七亿元,几乎三千元一方尺,而卖楼收益又需与港铁分红,估计住宅部分每尺售价至少八千元,才会有合理利润,这些严苛的条款相信是众多地产商最终打退堂鼓的因由。

  因此,天荣站发展项目并非想像般吸引,况且总投资额不少,达到六、七十亿元,即使大型地产商退出竞投,中小型地产商也未必有足够财力应付。今次港铁项目招标失败结果,反映出地产商投地意欲下降,不像以往一窝蜂抢地,而是采取选择性投地策略,估计与下列因由有关。

  (一)港府密集式卖地,地产商有“食滞”迹象。

  根据资料显示,一一至一二年度,政府卖地涉及三十六万方米,比九七至九八年楼市高峰期为多,总额为六百九十九亿元,而本年度至今,卖地涉及二十二万方米,总额为约近四百亿元,从中可见地产商近年吸纳大量土地储备,动用逾千亿元资金买地,难免有点“食滞”的感觉,投地策略很难再像以往积极进取。

  (二)受到楼市辣招打击,地产商卖楼套现难度增加。

  自政府推出买家印花税後,内地买家在港置业潮减退,新楼盘要依赖本地买家承接,销售速度明显比以前放慢,影响地产商资金回笼,对再投地意欲会有所影响。最近有个别地产商变阵,透过拆售工商以至酒店等长线收租物业套取资金,便可知道推售住宅楼盘有难度,被迫要向工商物业打主意。

  (三)港府大增土地供应渐见成效,住宅供求有望达致均衡。

  去年有逾一万八千个新动工住宅单位,为十二年来最多,而去年底止兴建中而未售的一手楼达四万八千个,超过过去九年平均的四万二千个,同时预计今年有二万四千个楼花及货尾推出市场发售,换言之,未来住宅供应逐步增加,供不应求现象将会逆转,地产商投地自然手软起来。

  欧美日持续推行量化宽松货币措施,未见其利先见其害,已引爆全球货币战争,各国暗地里竞相贬值,对世界经济构成的冲击程度难以评估,本港经济将不能独善其身,而地产商投地突然放软手脚,有相当启示性,预示楼市前景可能有变,市民置业时更须审慎,量力而为。

责任编辑: 铁言
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