曾渊沧:莫以“阴谋”论取消勾地

2013-03-04 07:26  来源:大公网

  政府最近一连串出招压楼价,包括最新宣布取消勾地表政策的措施,引起众多的讨论,赞成、反对的声音都有,同时还加插上众多的猜测,各种阴谋论出现,部分传媒本煽风点火的本性,自然乐於夸大报道。

  我认为,政府接二连三的出招,特别是最近一次的出招,与上一次出招相隔只是四个月,这是一个很清晰的讯息,政府会不断地盯楼价的走势,有必要时就会不断出招。

  打压欠力度成效有限

  从实际的效果而言,我认为目前政府最新的措施,对住宅物业价格的打压,力度可能不够大,作用也有限,最主要的原因是最新的双倍印花税豁免没有物业的人,他们不必交双倍印花税,政府的原意是不想打压这些人买楼自住的机会,不过,我们若观察过去一年楼价的走势,就会发现楼价升得最快最多的就是一些所谓的“上车盘”即面积较小、地点偏远的低价楼,谁是低价楼的主要买家?就是这群没有物业者、首次置业者,因此,过去一年推动楼价上升的主力就是这群人,现在,政府新的打压措施不包括这群人,不打压这群人的买楼需求,这对打压楼价的原意与作用是有影响的,效用打了折扣。

  而且,双倍印花税实际上打压的力道也不算强,最贵的2200万以上的楼,加付4.25%印花税,一般300万的低价楼,加付的印花税只有1.5%,不容易阻止想买楼收租的投资客,目前银行利率实在太低,许许多多人认为钱存在银行没有利息,太可惜了,眼看楼价一日一日升,眼看朋友们买楼赚了钱,认为买楼收租比存汇於银行好得多,他们会认为楼价上升的幅度会轻易高过多付的印花税。

  因此,新的措施最有效的部分是压住商业物业的炒作,赶走炒家,特别是“摸货”的炒家。

  至於宣布政府取回主动权,取消勾地政策,我认为只是将一项早在两年前已经进行的政策正式化罢了,勾地政策早已名存实亡,两年前政府已经主动推出土地拍卖,过去两年,地产商成功勾出的例子非常少。如今政府正式宣布取消勾地政策,实际的影响不大,真正的影响力是决定於政府到底推出多少土地供应市场,所推出的土地是否能够成功卖给地产商?如果出现“流标”、“流拍”还是会影响供应的。

  有人以阴谋论的角度说政府取消勾地政策是向地产商宣战,不让地产商有控制土地供应的主动权,我认为这种说法是错误的,因为两年前政府早已主动推出土地拍卖。

  今日,政府取消了勾地政策,马上有人将勾地政策当成罪大恶极的政策,是造成今日楼价高升的原因,这也是不正确的评论,勾地政策令2002年香港楼价跌得很惨,跌至许多有楼者变成负资产的惨况,那个时候,稳住楼价,不再令楼价下跌是当时特区政府的巨大挑战,如何稳定楼价?方法之一就是政府宣布不再主动推出土地拍卖,推出勾地政策把土地供应的权力交给地产商,只有在地产商认为市场有需求的时候才勾地,在当时而言,这是必要的,是有利於提高市民对楼价後市的信心的作法。

  除此之外,当时特区政府还推出坊间称之为“孙九招”等多项措施来稳定楼价,阻止楼价再下跌,这包括宣布不再建居屋,在那个时刻是必要的。

  勾地并非高楼价主因

  经济有周期,楼价有周期,楼价会升会跌,政府在不同的时候推出不同的政策没有错,说不定若干年後,政府会再次宣布停建居屋,宣布重新启用勾地政策┅┅我们不必把话说绝,说不定有一天,香港楼价大跌,那时候,也许传媒、负资产者又会大骂政府,说政府推倒楼市,也许,今日的政府应该不断地告诉香港市民,楼价会升会跌,买卖物业有风险,请慎重考虑再行动。

  是的,绝大多数的市民是当楼价上升的时候才争先恐後的抢购,楼价大跌时就没有人想买楼,2003年楼价低潮时,物业买卖成交量也创新低,没有人想买,为什麽不买?因为担心买了之後楼价会再跌,政府真的逼楼价大幅下跌,只有极少数精明的投资者得益,因为只有极少数精明者会在楼价下跌时入市买入物业,绝大部分人因为不敢买楼而没有任何得益。

  目前,推动楼价上升的主力实际上是来自外围的力量,是环球超低利率所造成,超低利率逼一些原本打算存钱收利息的人铤而走险,参与买楼的行列,一些人以为如果港元与美元脱?,超低利率的问题就会消失,这也是错误的看法,只要看看新加坡的例子就明白,新加坡元没有与美元挂?,新加坡楼价一样不断地升。

  作者:曾渊沧 为博士

责任编辑: 铁言
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