大公报:加息周期开始 楼市风险急升

2013-03-14 07:14:17  来源:大公网

  在政府一再使出“辣招”,本港楼市有转势向下之际,丰、渣打等大型银行带头调高新造按揭利率四分一厘,这意味本港按揭利率已见底,开始步入加息周期,进一步加剧楼市风险;与此同时,新出炉的何文田百亿住宅地王,未能创出同区豪宅地价新纪录,可见地产商投地策略转趋审慎,对後市有所保留。物业市场的走势及其对整体经济的影响,值得关注。

  美国尚未加息,多间银行便急不及待调高新造按揭利率,主要是因应目前市场营运环境改变以及风险管理的需要,其中金管局早前针对楼市过热而推出逆周期措施,上调了本地银行新造按揭风险加权资产比率至百分之十五,引致资金成本增加了二至三十个点子,本地银行不能不调升按揭息率,以弥补成本上升,这是银行加按息的表面理由。

  事实上,银行加息的更大理由,可能出自风险管理的需要。上月底港府推出楼市辣招加辣版,即向购买第二个住宅物业买家徵收双倍印花税,连同额外印花税与买家印花税措施,交易成本最高可接近楼价的五成,不仅一网打尽短线炒家与长线投资者,就连换楼客的用家也被迫打退堂鼓,首次置业者便成为楼市仅馀的买家,在供应渐增、需求骤减之下,楼价调整压力正在增加。但近年银行按揭贷款利率低至二、三厘的不正常水平,回报与风险根本不成比例。因此,银行今次调高按揭息率,是按揭息率回归正常化的开始,也可能是迫使楼市明显转势的“最後一根稻草”。

  其实,近期楼市已明显出现转弱迹象,一是地产商改变了售楼策略,倾向贴市价开售新盘,甚至减价促销楼盘货尾。二是二手楼市场业主面对现实,纷纷调低叫价,近日市场相继录得二手楼减价成交,更有买家挞订离场,证明政府一系列调控楼市措施逐步见效。三是住宅地价不再一窝蜂抢高,地产商投地意欲大不如前,可能与当局取消勾地制度,恢复定期卖地有关。下年度将有四十六幅住宅地皮推出,涉及一万三千六百个单位,地产商无必要高价抢地。

  例如政府昨日批出的何文田常乐街与常盛街交界住宅地王,在政府加辣招前,市场估计可打破两年前同区创下每尺楼面地价一万二千五百元的纪录。最终以一百一十六亿多元成交,折合每尺楼面地价约一万元,反比两年前的价格低近两成。可见目前地产商不再高价抢地,反映其对後市审慎。

  当前楼市风险正不断上升,主要有四方面∶(一)政策性风险─港府继续紧盯楼市,不容楼价继续疯涨,声言有需要时会再出招;(二)利率风险─丰加按息只是刚刚开始,未来按息还有进一步上调的空间;(三)经济逆转─欧美日依靠印钞难救经济,随时弄巧反拙,引爆债务危机,最终祸延本港以至全球经济;(四)住宅供应步入高峰期─本港五大地产商今年手上可供出售单位达到一万七千个,比去年大增五成,市场承接力备受考验。

  银行调升按息对置业者来说是一个重要风险警示,一旦欧美债务危机大爆发,本港将面对资金大量流走威胁,对经济以至楼市都造成严重打击。

  总的来说,政府遏抑楼市泡沫的政策和措施已见成效,银行加按息也属居安思危之举。政府也应有更多的政策和措施引导市民的投资,以期对整体经济产生良好的效果。

责任编辑: 铁言
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