曾渊沧:平稳楼价涉多方利益

2013-03-25 13:29:07  来源:大公网

  去年梁振英上任不久宣布了住宅在未来五年的供应状况,多数传媒指这些供应是远水不救近火,於是楼价续升。到了去年11月,特区政府再宣布推出买家印花税及加强特别印花税的措施。开始时,传媒称之为辣招,并观察其效果,一个月後,发现楼价仍上升,於是纷纷讥讽所谓双辣招是废招。

  但近来传媒的取态开始改变,不论政治立场如何,几乎所有的都开始呼吁其读者、听众、观众买楼之前三思。香港传媒的影响力很大,传媒的取态会改变人们对购买物业的需求,买楼自住是民生问题,也是投资行为,人们在决定买或不买时肯定是从投资角度来考虑,而不是有没有地方住的问题,若只为了居住,可买也可租,如果多一些人想买,买楼的需求上升,楼价会涨。因此,近日传媒取态的改变,劝喻港人买楼前得三思是有助於稳定楼价。

  传媒转口风 有助稳楼价

  为什麽传媒的取态会改变?我估计有两大原因∶第一是过去几个月,特区政府的确多管齐下地设法稳定楼价,不论是在增加供应或压抑需求,都源源不绝地推措施、政策。地产界也开始感觉到政府力量的强大。过去我经常说,政府若真想推倒楼价,是轻而易举。只不过楼价真的大跌,对谁也没好处,想买楼的人也变成不敢买楼。第二是市场开始担心加息,美经济一旦全面复苏,出现通胀问题,必定加息,香港也会跟随。近来,香港多家银行先後宣布加按揭贷款利率,也带来一定的加息阴影与压力。

  增加住宅供应就得先增加土地供应,最近发展局把一些仍未获城规会批准更改为住宅用地的土地列入公开出售的土地名单,这个行动是成功的。最後,是不是所有列入出售的土地都会获得城规会批准更改土地用途已不十分重要,这个行动的最主要目的是特区政府向地产界表示,特区政府正在很努力地加快寻找土地以建住宅,会改变过去的一些所谓惯例,以更高的效率尽快推出土地应市。因此,地产界就必须重新估计,预测未来几年的土地供应。

  过去,每逢土地用途改变,一定令许多人站出来反对,谁也不希望自己住家面前突然增加一幢大楼,遮住自己的景观,特别是海景,景观被遮,楼价必然会下跌。因此,这一次发展局把未经城规会批准的土地推出市场招标,相信反对声音也一样的大,发展局的官员们必须做好工作,努力动员地区人士的支持,减少反对的声音。

  除了现有的土地供应外,填海也是土地供应的另一个重要来源。过去四十年,香港的许多新市镇,绝大部分的土地来自填海,整个沙田、大埔工业区、将军澳、马鞍山┅┅全是如此。但是,自从维多利亚港填海计划叫停後,特区政府就全面停止了填海计划。最近,终於又再推出新的填海计划,很自然的,香港有一批环保人士一定会以填海毁灭海洋生态为理由反对填海,香港的这批反填海的人的思想的确是已经走向极端,人都没地方住了,他们却只想到鱼有没有地方住,海洋这麽大,不住在香港海域,还有广大的空间,环保组织是一群声音大,但实际上群众基础不强的一群,特区政府应该与他们争取更广大群众的支持。过去,曾经有周刊揭发某些所谓的环保人士,背後是地产财团在支持他们。地产商反对填海,因为填海增加土地供应,不利於地产商。经过了多个月的准备与筹划,新的填海规划拟出来了。特区政府必须做好充足的准备,在法律上充分考虑各种环保条例的要求,做足一百分才交上立法会,以免重蹈港珠澳大桥的环保官司的覆辙,拖慢填海计划。

  填海增土储 好过压楼价

  过往,香港填海规划是先做好土地用途的规划才填海,这一次也算是采用行动可较快的方法填海,即先填海造地,暂时把土地列入储备中以便将来的规划。因为若要先做好规划、谘询,再检讨、修改规划,那将浪费许多年。香港的竞争对手新加坡就是一个长年不停填海的城市,填海时也没有为新土地预先做规划,填好的土地全部纳入政府的土地储备中,可以是很多年之後才真正用到。香港人很熟悉的金沙赌场是在1980年填海得到的土地,当时不会想到建赌场,那幅土地被新加坡政府当土地储备收起来已收了30年仍未全面开发,将来随时可用的土地才叫储备。

  香港缺乏方便可用的土地,因此不论是在现有的土地研究、重新规划的可能性或是填海造地都该一并进行,必须多管齐下。

  政府不需要,也不应该出重手打压楼价,政府不应该为打压楼价而打压楼价,楼价突然急跌,受害的人肯定比得益的人多许多。楼价低潮与经济衰退是一起出现的。政府应该做的是告诉市场,政府手上有大量土地储备可用,政府也会因应市场的状况随时再出招,更重要的是尽可能提供资料,让市场清楚的知道将来的土地供应,楼房单位的供应。

  处理楼价问题没有一个简单的单一方法,一定得多管齐下,不断地探试市场的反应,不断地修正政策,楼价问题是复杂的,涉及多方利益,因此也不可能有单一的政策可以令所有的人满意,能平衡多方利益。

  作者:曾渊沧 为资深评论员

责任编辑: 铁言
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