纽约时报:新国五条出台,新房为何也热卖?

2013-04-03 07:29:05  来源:大公网

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  大公网4月3日电 据中评社引自美国《纽约时报》4月2日文章《“新国五条”一出台,新房为何也热卖?》,摘要如下:

  从3月1日晚间,中央政府在换届前夕出台对新一轮房产调控的具体工作部署(简称“新国五条”细则),到各地方的细则陆续落地,已有整整一个月时间。

  细则体现的调控力度之强,超出市场预期,发布后即引发各界热烈议论。观其内容,除重申坚持原有调控政策不放松外,主要在三个方面有所升级,分别是:对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,能核实房屋原值的,严格按转让所得的20%计征;对已实施二套房限购的城市,限购区域扩大、执行力度从紧;对房价上涨过快的城市,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这些内容,无疑体现出国务院坚决遏制房价过快上涨的决心;然而无论业内、业外,至少在笔者接触的范围内,大家似乎对新政前景并不看好。

  果然,市场反应来得迅速而激烈。由于“按差额征收20%所得税”一条空前严厉,买卖双方为规避这部分成本,纷纷赶在新政落地前完成交易。在这样的心理作用下,各地二手房市场成交火爆,一时间各地房地产交易中心内人满为患。据中原集团研究中心统计,北京、上海、天津、成都等城市3月份二手住宅成交量均创出历史新高。广州、深圳成交量也接近历史高位。

  如果说二手市场的火爆还容易理解的话,那么新房市场的活跃就比较耐人寻味了。北京、上海近期都出现了所谓的“日光盘”——开盘当天即被抢购一空。根据中原对3月份前26天的实际成交数据推算,3月整个月内,全国70个主要城市新建住宅成交量将超过2012年的单月最高值——12月的成交量。

  有阴谋论者甚至认为,政府是在借机压制二手房,以推动与财政收入关系更加紧密的土地和新房交易。而看看上边的销售数据,他们的说法似乎还得到了某种“印证”。但真实情况及其背后的形成机制到底是怎样的呢?

  这一个月间的市场实际表现,及由此折射出的买卖双方心态,可成为我们分析政策效果的可靠依据。下面笔者将从细则当中影响最大的三个方面,分三步讨论。

  第一步,之前看到不少分析人士指出,“新国五条”对于新房市场其实是个“利好消息”。因为20%个税的征收,将使二手房交易成本大幅上升,会迫使部分购房者转向新房市场。3月新房成交活跃是否也有这方面原因呢?

  我认为不是这样的。一方面,3月内的二手房交易依然活跃,在20%个税正式开征之前,买家并没有充足的理由提前转向新房市场;另一方面,即使将来二手房20%个税落地后,新房市场也不会有所收益。这是因为,目前二手房市场较为活跃的城市主要集中于一、二线的发达地区,在这些地区内,改善型需求已成市场主导,这部分购房者往往通过卖旧换新来实现置业升级。而二手房交易成本的上升,也只会影响到这部分需求的释放,而非促使其转化为其它类型的需求。同时,目前各地的二手房源主要集中在中心城区,而新房供应正在逐渐往郊区转移。因此,从中短期看,两类需求之间并没有完全的替代关系。

  因此,整体来看,“新国五条”中20%个税的政策对二手房市场的影响更大,新房市场只是略受波及。

  第二步,排除了二手房市场需求转移的因素,那是否是限购城市覆盖范围扩大的影响呢?

  根据“新国五条”要求,目前已实施限购城市中,限购范围必须扩大到全市。据中原统计,目前全国共有46个城市实施限购,其中在全市范围限购的有16个。那么,其余30个城市就将受到限购范围扩大、执行力度从紧的影响。而这30个城市基本都属于二线城市。从(左图)70个城市新房成交量的分布来看,二线城市在3月内的销量表现与一线、三线城市一致,即3月成交量分别恢复到去年12月的水平。这显示出3月新房市场的活跃是整体趋势,而不是一部分城市引起的。其中一线城市原先即严格执行全市限购,而三线城市基本没有限购。

  所以“新国五条”中限购政策调整对3月新房市场的影响,基本也可以排除。

  第三步,那么我们最后再来考虑,会不会是二套房贷收紧预期,造成了3月新房热销呢?

  “新国五条”中规定,“部分房价上涨过快城市”要进一步提高二套房的首付比例及贷款利率。是否有部分购房者因担心二套房贷收紧后,购房负担上升,因而提早在3月购房呢?

  根据上海银监会于今年3月1日在其官方网站披露的数据,2012年,上海首套房贷款余额占比高达87%,“表明去年沪上商业银行的住房按揭贷款主要以解决刚性需求为主” 。另据媒体访谈,去年上海多家银行的新增房贷中,二套房贷比例仅占10%至20%。这说明在实际中,采用二套房贷的购房者数量并不多。那么潜在的二套房贷用户规模,恐怕就不足以改变整个市场的销量走势了。

  当然,需要补充说明的是,由于“贷款包装”(即购房者将原有住宅通过抵押,办理消费贷款,再将所得资金用于买房的现象——编注)现象的存在,二套房贷的真实规模应该会比官方数据体现的多一点,但这不影响上文的结论。

  综上所述,3月新房市场成交的活跃,与“新国五条”细则的三项重点内容应该都没有直接联系。真正的原因,还在于市场预期。

  与境外成熟市场不同,决定中国房地产市场起伏的主要因素不是利率,而是对于未来市场的预期。如果大家觉得房价未来要涨,那该买的就会赶紧买;反之就保持观望态度,哪怕降价也不出手。犹记得2008年下半年的情形就是这样,当时开发商持续降价,仍挡不住成交量的一路下滑。

  而今年3月新房和二手房成交的活跃,正是与之相对的另一种情况:集体看涨——或者说,目前购房者至少不认为房价将会大跌。因为如果大家觉得“新国五条”能让房价大幅下降的话,完全可以等上几个月再买。新房自不必说;二手房价也只要跌个10%左右,就能抵消按差额征税20%个税所增加的成本。但是,广大购房者还是选择了出手。

  2005年至今的历次调控经验,使得普通购房者都明白了一个道理——仅仅增加交易环节的成本,是无法改变房价上涨趋势的。在这样的市场背景下,本次新政要实现平抑房价,促使房地产市场健康发展的目标,难度还真不小。

  截至本周末(3月31日),全国已有17个城市的地方政府先后出台了各自的房市调控细则,基本上,内容同“新国五条”细则都大同小异。在这种情况下,大家对后市房价预期更不会跌了。

责任编辑: 铁言
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