曾渊沧:绿悠慢销破供不应求假象

2013-04-22 07:30:04  来源:大公网

  绿悠雅苑由超额认购58倍到最后得用足两个星期才卖清,60%的申请者放弃选购权。这一现象清楚地说明了今日香港楼市的事实:所谓楼房供不应求的现象原来是假象。但尽管如此,特区政府在成功压抑虚假的需求之后,仍需努力增加供应以满足真正的刚性需求。

  绿悠雅苑988个单位用了足足两个星期终于于4月19日售清,与推出时万人空巷争抢的景象是大不一样。当时共接获近六万份申请表,超额认购高达58倍,申请如此踊跃,理该数天内就售清。但当申请者真的按抽籤秩序来选楼时,第一天就出现40%的“幸运儿”放弃了选购权,这个比率越来越大,抽籤顺序排在后面的,可供选择的单位少了,放弃选购的比率就更大,最终,房协用了11个工作日,邀请了总数2942名申请者前往选购,只有1175人出席,约60%之申请者放弃了选购权。

  绿悠雅苑由申请者的狂热到最后得用足足两个星期才卖清,有足足60%的申请者放弃选购权的现象清楚地说明了今日香港楼市的事实:所谓楼房供不应求的现象原来是假象。

  六成准买家放弃拣楼权

  所谓供不应求之说,得分开供应与需求两部分,供应是新增住宅量,过去五年,全球经济环境一波三折,在面对全球金融海啸,欧债危机的时候,宁可採取较保守的政策,在土地、房屋供应上放慢了步伐。与此同时,地产发展商对后市也不看好,农地补地价建住宅的个案大大减少,勾地更是几乎停止。后来,虽然特区政府终于改变勾地政策,主动推出土地招标、拍卖,但是,一幅工地从成功拍卖到入伙,一般长达5年,推出市场卖楼花,最快也得3年。梁振英政府上台后,虽然正式宣布取消勾地制,主动推出较大量土地拍卖。但是,依然属于远水救不了近火,而在发展商很努力地寻找土地开发住宅建设时,一群一边高喊自己这无壳蜗牛、高喊楼价高的人却又站出来誓死反对新的土地开发,为土地开发的速度及最终供应带来变数,这群人要么是自我人格分裂,要么就是死硬的反对派,不论特区政府做什么都反对。当然,也不排除一部分反对土地开发者的背后支持者是地产商,地产商肯定是反对土地开发的得益者,减少土地供应是维持高地价的重要因素。

  是的,未来五年,香港住宅供应的确不可能大量增加。于是,传媒就抓住这个事实,高唱香港住宅供不应求,楼价会一升再升。2010年年底,特区政府开始推出打压楼价措施,即特别印花税(SSD),2012年加重特别印花税,同时再推出买家印花税(BSD),都被传媒讥讽为“废招”,楼价继续上涨,“供不应求”之说深入民间,这就是为什么绿悠雅苑一推出,万人空巷地排队申请。

  传媒不再讽政府出“废招”

  是的,住宅量短期内无法大量增加,但所谓的需求却是假的,人们为什么买楼?是不是真有需要买楼?是没屋子住而买楼?还是因为贪心,认为买楼会赚钱而买楼?当楼价一路上升时,会创造出大量虚假的“需求”,这些“需求”只是一群贪心之徒,认为买楼会赚钱的人制造出来的,这些人一面抗议楼价上升,但他们所想见到的是最好政府以折扣价让他们买楼,一旦买了楼,他们就希望楼价再升,一旦他们感觉到楼价会下跌,他们的所谓“需求”也消失了,连折扣也放弃了,绿悠雅苑有高达60%的人放弃以折扣优惠买楼,说明有60%的所谓“需求”是假的,这些“需求”因为这群人不看好楼价的前景而消失了。

  为什么,住宅的需求会突然大跌?道理很简单,因为楼价的确已在向下调整,4个星期前,代表香港楼市的中原城市领先指数开始逆转,至今连跌4周,而且下跌的速度在加快。4月19日公布的最新中原城市领先指数的跌幅更是三年来最大的,单周下跌1.4%,4周累积下跌2.87%,楼市的确有转势的可能。现在,全香港的传媒已改变立场,不再讥讽政府在过去接二连三推出的打压楼市需求的措施是废招,相反的,传媒天天以大大的篇幅报道业主“噼价”卖楼的新闻,标题也越来越夸张,什么“噼价两成售楼”,看得想买楼而仍未买楼的人惊心动魄。当然,明白楼市运作的人都知道,所谓“噼价两成”,实际上不是低市价两成售楼,而是业主开价高于市价许多,然后大幅“减价”而成交,成交价实际上只比市价低1%或相等于市价。

  需增供应满足刚性需求

  不过,无论如何,目前炽热的楼市是冷却下来了,楼宇住宅的需求大大地下降,需求下降,所谓供不应求的现象就消失了。但目前超低的银行利率依然是制造需求的有力条件,过去每逢特区政府推出一项新的打压楼市需求的措施之后,楼价都曾经出现短暂的下跌现象,但超低利率持久出现,始终会使到一些人忍不住,把钱从银行提出来买楼,他们不是炒家,他们是只求赚取比银行更佳回报的投资客,目前,买楼收租有大约2厘的年回报率,对这些人而言,可能是不错的回报了,除了因银行利率超低引发的需求之外,结婚、组织家庭也是另一些不会因为楼价升跌而改变的刚性需求。

  这类刚性需求是真的需求,因此,特区政府在成功压抑虚假的需求之后,仍需要努力地增加供应以满足真正的刚性需求。

  作者:曾渊沧 为资深评论员,博士

责任编辑: 铁言
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