曾渊沧:港楼市前景不明朗

2013-05-13 10:18:53  来源:大公网

  2010年10月,香港特区政府第一次推出打压楼市措施,即特别印花税(SSD),当时没有多大的即时反应。至去年中,代表香港楼价水平的中原城市指数上升25%;同年10月,政府决定再推出新的打压楼价措施,即买家印花税(BSD),并将2010年10月推出的特别印花税措施加强,提高税率,同时延长抽税的转卖年限。尽管特区政府推出了多项措施,但实际情况却是,香港楼价并未有明显下跌,此种情况有可能会延续较长时间。

  影响香港楼价的一个关键因素是豪宅。早前政府应立法会的一项查询,公布今年首季的住宅买卖统计,其中2000万元以上的住宅共有429宗买卖,其中得缴交BSD的买家,合共仅41宗,佔9.5%。2012年全年,这类人佔55.2%,2012年全年中的第四季,BSD已生效,可以已经马上影响了买家,否则比例可能更高。政府公布的统计数字没有将2012年全年的买卖数据依季分类,但相信首三季,非香港永久性居民没有限公司的买家肯定超过55.2%,过去多次,地产代理们根据他们自己的统计,往往告诉传媒这类买家约佔总买家的三分之二的比例。

  内地豪宅买家减少

  很明显地,少了这批买家,豪宅价格是下跌的,很可能从去年10月政府推出BSD之后就连续下跌至今。政府已经很成功压抑豪宅炒风。

  本来,豪宅炒风不直接影响民生,不过豪宅价格飞升,是会带动任何楼的楼价也上升,两者的差距太大会使到低价楼相对太便宜了,市场就会追落后,推动低价楼楼价向上,这是为什么2012年任何楼的升幅较大。

  眼看到平均楼价再创新高,政府又再推出最新的双倍印花税,把当前的印花税率全部加一倍。这一次,终于起到立竿见影的作用,楼价马上下跌。过去6个星期,中原城市领先指数连跌4周后于第5周企稳,第6周再跌,已跌至15周的新低。

  为什么双倍印花税令楼价马上下跌,中原地产的老闆施永青说:双倍印花税是压在骆驼背上最后一根茅草,骆驼被压扁了。我则认为,双倍印花税的推出与上一回推出BSD及加强版的SSD之间的时间距离很短,这相等于向全民发出一个很重要的讯号:即政府随时会再推出新的打压措施,只要政府认为打压措施无效,政府就会毫不手软地出招。

  以前,香港传媒经常以“废招”来形容政府在过去推出的各种打压楼市措施,但是,近一段日子,香港传媒转变方向,大篇幅地报道住宅“大噼价”的新闻

  当然,应该指出,所谓“大噼价”是骗人的,是地产代理想出来的招式,以逼业主减价卖楼,因为利率太低,业主没有卖楼套现的诱因,因此不积极放盘,地产代理缺乏楼盘出售,拿什么卖给买家?实际上,所谓“大噼价”的真相是:一个原本市值500万的住宅,业主出价600万,最后讨价还价,可能以495万成交,于是传媒就大事报道“噼价105万”的新闻。

  买家皆抱观望态度

  我认为,实际上目前中原城市领先指数虽然已跌至15周的新低,但是,与最高位比较,跌幅仅3%,不算多,也许豪宅跌幅会多一些,不过,豪宅成交已极少,个别成交个案的代表性也不够。

  政府打压楼价的角色最矛盾之处就是打压的目的,现在,连政府资助的绿悠雅苑都出现大量准买家放弃购买权,看来,利用打压措施使到更多人有能力买楼的目的是不容易达到。

  4月29日,政府再推出新的“一手住宅物业销售条例”,新条例一出,过去两个星期,新的楼盘供应几乎中断,地产代理固然叫苦连天,想买楼的人少了一些选择,又间接打击了政府的种种措施是协助香港市民买楼的目的。

  为什么新楼盘突然大量消失?有两个可能,一是地产商故意收起新楼盘托价,地产商看到楼价下跌的事实,以减少供给来托价。二是地产商还摸不熟新条例,得花一些时间去消化。如果原因是后者,政府应主动与地产商讨论新条例的推行,协助地产商加快认识新条例。   

  作者:曾渊沧 为资深评论员,博士

责任编辑: 铁言
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