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曾渊沧:星港楼市比对折射实力升跌

归根到底,楼价必须反映老百姓的收入,香港楼价升幅比不上内地一线城市及新加坡,最根本的原因就是老百姓的收入增幅最差,最慢,最少。

  2010年11月,特区政府第一次推出特别印花税(SSD),2011年楼价下跌,但人人都知,当时楼价下跌不是因为特别印花税,而是欧债危机,情况与2008年的金融海啸一样。因此,可以说,过去5年,楼价并不是如一些人所说的只升不跌,而任何国际性的金融危机,都足以压下香港楼价。从自由市场的角度来看,楼价升升跌跌,有其一定的市场规律,政府实际上不需要干预,买楼机会也经常发生。至少在过去5年,楼价就出现过两次较显著的跌幅,只不过,大部分人在楼价下跌时都不敢买楼,然后在楼价上升时就站出来争吵,逼政府打压楼价。

  不单是香港,内地也一样,多年来,中央政府三令五申,不断地说要打压楼价,更推出非常多的打压措施,甚至限制自由买楼。结果呢?一线及二线的大城市楼价仍不断创新高,三线、四线小城市空置楼房一大堆,供过于求,卖不出去,地产发展商破产,新楼盘建到一半停了工。

  星人均收入大幅抛离港

  被视为香港最强有力竞争者的新加坡,情况也差不多,过去几年,政府也是不断推出打压楼价措施。去年11月,香港特区政府第二次推出的打压楼价的措施,也是参考新加坡政府之前推出的措施。

  论楼价暴涨,香港楼价上涨的速度仍远不及内地一线城市。改革开放初期,20多年前,深圳一套房只需港币10多万元,是香港公屋居民想当业主的理想置业地区。今日,蛇口新盘开价,呎价1万元港币比其对岸的香港天水围的楼价高了足足一倍有馀,上海更不用说,一般估计,到2020年时,上海平均楼价应该已超越香港。

  归根到底,楼价必须反映老百姓的收入,香港楼价升幅比不上内地一线城市及新加坡,最根本的原因就是老百姓的收入增幅最差,最慢,最少。

  今日,新加坡人均收入比香港人均收入多了接近一倍,新加坡在过去几十年,人均收入一直落后于香港。但过去10年,新加坡发展迅速,而香港仍然忙于内斗,停滞不前,被新加坡迅速追上,并被大幅度地抛离。今日,香港人在大吵大闹,说自己买不起楼,但为什么香港人不问一问,为什么自己的收入不会大幅增加。今日,新加坡楼价抢贵,是因为越来越多新加坡人自认自己赚的钱多了,想搬到被公认为身份象徵的私人公寓、洋房而引起的。30年前,新加坡几乎全民居住于政府兴建的公共房屋,当时私宅只佔全国住宅量的10%。今日,这个比例已上升到15%,升幅是50%,新加坡有钱的人口多了足足50%。在新加坡,住私人公寓的确是身份的象徵,一些住在私人公寓的人甚至会将自己的住宅地址印在名片上,目的是让其他人知道他是住在高人一等的私人公寓。是的,你或许会取笑这些人的虚荣心,但就靠着这股虚荣心,这批人打拼,拼搏出他们的财富。今日的香港呢?传媒努力地渲染仇富之心,发达有罪,罢工工人高举“阶级斗争”的大旗。很多年前的香港,即粤语残片年代,香港人也是拼搏的,“鬼叫你穷,顶硬上”也是精彩的电影剧本的对白,今日的香港人是要求政府发更多的钱资助领取综援的人,也可以如其他中产家庭一样,每年到海外旅游,人人要求平等,人人不思上进,人人要分饼,人人不造饼。

  今日香港人要求政府打压楼价,压至他们买得起的水平,但当香港楼价真的跌至他们买得起的水平时,50万人上街抗议了,原因很简单,不论政府如何打压楼价都不可能跌至全民买得起的水平,只有当经济大萧条时,你失业、我失业、老闆破产、业主烧炭时,楼价才可能跌至人人“买得起”的水平。但多少人到那时还有胆买楼?还有馀钱买楼?今日买楼,明日失去工作,饭碗打破了,如何供楼?

  单靠辣招难帮市民上车

  2010年11月,香港特区政府第一次推出打压楼价的特别印花税(SSD)。2012年11月,再推出买家印花税(BSD)及加强版的SSD,今年2月,更进一步推出双倍印花税(DSD)。目前,楼价不再上升了,从今年二月至今,楼价窄幅上落,打压措施见效了。但帮了多少没钱买楼的人买楼?没有!楼市一片死寂,买楼的人不见了,地产代理一次又一次地游行示威,因为他们快没饭开了,如果楼价下跌而没人买楼,楼价下跌对谁有益?

  楼价何去何从?我仍然坚持我的分析:只有香港面对经济衰退时,楼价才会大幅下跌,政府的任何打压措施最多只能造成今日的局面,即人人不买不卖,继续观望。美国联邦储备局正在放风说要退市,也就是说要加息,大幅加息才是真正能打压楼价的最重大因素。

  不过,要记着的是,并不是一加息楼价就跌,只有在不断加息、息率高到供楼者吃不消时,楼价才跌。因此,未买楼的人不要高兴得太早,还有,当楼价一进入下跌的周期,你真的不知道楼价还要跌多少年才止跌!

  作者为资深评论员,博士

  • 责任编辑:郑学友

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