大公网

大公资讯 > 大公言论 > 视角 > 正文

热闻

  • 图片

叶檀:城镇化被赌徒操纵

地方政府未来7年投资4万亿左右进行轨道交通建设与棚户区改造,近期有10多个城市的发改部门批复了本地建设城市交通项目的开工申请,地方政府豪赌中国城镇化未来。种情况是,随着城镇化金融杠杆率的上升,地方政府负债经营,完成了房地产泡沫从形成到崩溃的完整周期。

  地方政府未来7年投资4万亿左右进行轨道交通建设与棚户区改造,近期有10多个城市的发改部门批复了本地建设城市交通项目的开工申请,地方政府豪赌中国城镇化未来。

  地方债尚未查清,债务阴影浓重,基建项目大干快上充满了风险,最坏的结果是债务危机爆发,金融市场崩溃,形成恶性通胀。但地方政府显然不那么想,他们对于中国城市化的未来要乐观得多。

  每个官员都认为自己可能成为上海或者郑东新区这样的幸运儿,上海以高昂的土地收入解决了历史遗留问题,将以往不值钱的浦东开发成现代金融中心。而郑东新区一度是有名的鬼城,现在却白天人头攒动,甲级写字楼成为郑州价格高地。

  地方财政与债务形成自我循环的论证体系,轨道交通成为资金流动的大管道,通过高铁建设,高铁沿线的设站城市成为当地的核心城市;通过轻轨与地铁,将城市周边的人流、物流与资金流吸引到轨道交通幅射地区,地方政府负债建设基础设施,由轻轨与城铁连接老区与新区,为的就是空旷新区大量土地的增值。

  在现实中,有成功的案例。某些城市土地溢价到吓人的程度。 1992年,上海南京西路的商业用地楼板价为每平方米3000到4000元左右,到2010年,楼板价突破每平方米5万元,至少升值10倍以上。随着2011年、2012年房地产价格的上升,以保守的每年15%升值计,南京西路楼板价7万元左右,升值可能达到20倍。北京、广州等城市无不如此。

  高铁地块溢价明显。2011年4月,无锡XDG-2011-21地块因高铁因素,经过13轮竞拍以82.35%的溢价率成交,楼面价每平米1752元。今年3月,无锡出让的地块中,溢价率最高的是无锡高铁站商务区锡沪路南、润锡路东地块,该地块出让面积为 28091㎡,出让起始价为8470万元,经过18轮激烈竞争,由无锡天润发超市有限公司溢价63.75%,以13870万元的价格竞得,楼面价每平米2469元,短短三年地价上涨41%,而其他新区等地块大多以底价成交。

  地方政府刻意忽视了失败案例,不是所有轨道交通周边土地都有溢价,除了商业较为发达、已经成为当地工商业中心的节点城市外,其他的县城土地溢价并不明显。再以高铁发达国家日本、西班牙为例,日本高铁筑就的房地产铁底是在东京核心区域,轨道交通没有让日本的东北等地区房价大涨,房地产泡沫崩溃后恢复也较慢。从经验看,高铁建成后,大城市周边的房地产价格会上升,如巴黎周边的兰斯,因为轨道车程 45分钟,配备设施完善,成为无法忍受巴黎生活成本的工薪族的迁移地,除了节点城市外,其他地方的房价没有因此上升。

  • 责任编辑:郑萌

人参与 条评论

微博关注:

大公网

  • 打印

数码频道

更多
参与互动
关注方式:
打开微信朋友们扫一扫关注