6月24日，特首梁振英发表施政汇报，检讨过去一年的施政效果。汇报中，梁特首认为特区政府最成功的政绩是有效遏止楼价上升。是的，去年的特首施政报告中，压抑楼价是重中之重的施政目标。
如果从去年特区政府推出双倍印花税之后的楼价指数走势来看，香港楼价的确是下跌了。去年3月，中原城市领先指数升至123.66点后就反覆下跌，至今为止，123.66点依然是歷史高点，过去15个月里没有再出现过。但是，自从政府放宽楼换楼者退还双倍印花税之后，楼价指数开始回升，放宽楼换楼者退还双倍印花税的直接效果是推动了楼换楼者购买一手楼花。多个一手楼盘推出市场后，一日之内全部售清，一手楼花热卖，也带动了二手楼的楼价，加上传媒的推波助澜，一心等待楼价再往下跌时才买楼的人忍不住了。因此，近一个月楼价指数的确出现相当明显升势。6月27日公布的中原城市领先指数回升至121.16创出今年的新高点，离去年的歷史高点也只有2%。
楼价的升跌是有感染性的。楼价下跌时，人人在观望，不敢买。但是，一旦发现楼价回升，又会急?抢购，你争我抢之下，楼价回升的力度更强了。因此，今年之内，楼价再创新的歷史高位的可能性相当高。
影响楼价的因素相当多，不过，总是脱离不了需求与供给的基本因素。梁振英上台后，推出加辣的特别印花税、买家印花税及双倍印花税，的确是非常有效地压下了需求。以特区政府官员的说法，这叫做需求管理。加辣的特别印花税加重了短期炒家的负担，买家印花税加重了非香港永久居民买楼的负担，双倍印花税加重了买楼收租的投资负担。负担加重，需求会下跌。不过，特区政府依然是鼓励有能力置业的首次置业者置业，所以所有的打压楼市的“辣招”并没有打压首次置业者的需求。
除了需求之外，供给当然也是影响楼价的另一个重要因素，梁振英在去年的施政报告中，列出大量的土地开发的计划。但是，至今为止，阻力重重，阻力重重意味?梁振英所计划中的土地供应可能无法依时推出。以新界新东北开发区为例，计划遇上的反对力量不小，立法会内反对派议员想尽办法拖延拨款的通过。要开发一个新市镇，不单单只是政府财政上的拨款，还得通过城规会及立法会内的其他委员会，一场又一场的硬仗在等待?。反对派力阻新东北区的开发，目的之一就是要製造土地供应不足的现象，从而推动楼价再上升。反对派明白，如果特区政府没有能力制止楼价再大幅上升，民怨就会上升，反对派永远是希望民怨越高越好，民怨就是反对派的政治本钱。
笔者认为，特区政府应该趁楼价指数仍未创出新高之前再度清楚地告诉香港市民：特区政府不会坐视楼价再创新高而没有行动。
作者为资深评论员，博士
