住宅供应渐增 不必恐慌买楼

2013-01-26 09:12  来源:大公网
  最近青衣绿悠雅苑与白表免补地价购买二手居屋反应异常热烈,加上现货私人楼市供应始终短缺,更加刺激买家入市意欲,二手楼楼价破顶上升,但断言楼市双辣招以至施政报告提出的房屋与土地政策已告失效,目前属言之尚早,还需要时间进一步观察。

  去年十月底港府调高额外印花税率与开徵买家印花税的双辣招,令大部分楼市买家暂时采取观望的态度,但不旋踵,由於市场供应少,卖家惜售,楼价跌不下去,再迫使一些急需置业者高价入市,从而推动更多买家又再跃跃欲试。

  正本清源,施政报告从源头下手,订下房屋与土地规划,着眼点在增加中长期住宅供应,而短期内不可能大幅增加供应,难免造成市民楼荒情绪升温,不惜高价入市,预期未来数周楼价会持续创新高。

  不过,本港一手楼住宅供应已步入上升周期。据中原地产估计,去年一手楼住宅供应约一万个,今年则增加至一万三千个,其中新界供应量大幅回升一倍至九年来最多,到了一六年一手楼住宅供应进一步增加至二万个,即三年後供应将较目前倍增,住宅供求达致均衡可期,楼市有望回复正轨。

  事实上,最新私楼施工量数据显示,去年全年私楼施工量达到一万八千六百个,按年大增八成,为十二年来最多。这些新施工的住宅单位,预期在一五至一六年落成,进一步引证了三年後一手楼住宅供应量有机达到港府订下二万个目标,届时楼荒问题料可大为纾解。

  同时,截至去年底止,已落成未售的住宅有四千个,连同兴建中未售的住宅及批出土地而可随时动工的住宅分别有四万八千个与一万五千个,未来三四年私楼供应合共为六万七千个,是五年来最多。据此,未来的私楼供应逐步增加,市民未必需要高价入市。

  当前楼荒情况既属短期性,楼价也就不可能长期高企不下。九七年楼市泡沫爆破之前,同样出现恐慌性买楼情况,买家对楼价只升不跌的神话深信不疑,即使楼价与经济表现、市民购买力脱节,但不少买家在楼荒情绪推使下,依然争相入市,其後不幸爆发亚洲金融风暴,冲击本港经济,刚巧又遇上住宅供应增加,导致楼市泡沫大爆破,历史的经验值得汲取。

  其实,最近国际货币基金与世界银行先後调低今年全球经济增长预测,今年本港经济估计维持百分之二至三的低增长,外围经济变数难以预测,包括欧债随时出现另一波危机,美国财政悬崖则未真正解决,而日圆急速贬值,可能引爆债务危机,本港经济与楼市潜在风险不低。

  尽管目前楼价继续升不停,但港府亦不宜操之过急推出更严厉的行政措施遏抑楼市,例如开徵物业空置税或按揭利息税。一是去年推出楼市双辣招措施迄今只是三个月时间,效用如何仍有待观察。二是楼市治本之法仍是增加土地供应。三是一再以行政措施打压楼市,恐会用药过猛引来负面效果。反之,优化现时楼花预售制度,放宽最长三年的远期楼花提早预售,便可即时增加短期住宅供应,从心理上纠正市民的置业“冲动”,缓解恐慌,效果可能更佳。

责任编辑: 晃彦
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