控制楼价须对症下药/□李明俊

2013-02-05 04:25  来源:大公报

    梁振英在他首份《施政报告》中,推出多项短中期措施,以全力开发土地及增加公营房屋建设。但是,有如曾荫权当政的七年里面,基本上没有进行土地储备,无论是私人住宅和公屋,都缺乏熟地,巧妇难为无米炊。

    既得利益集团是一种非常顽固的势力,采取了惜售的办法,只推出小型地盘,推出很少的单位,每一次开出价格,都远比上一次的价格为高,造成了市民“如果现在不买入房屋,一两年後的价格将会更贵”的恐慌心理。地产商还批评政府,限制了私人公司的买卖,要缴纳交易税,等於是减少了二手楼宇的供应,估计有三分之一的楼宇被冻结了。这等於说,将近有五十万个住宅单位被冻结了,这种说法是相当夸张的。

    租售比高企 爆煲风险增

    反对派的喉舌更加每天攻击特区政府的房屋政策,说《施政报告》的措施公布後,未见其利先睹其弊,楼价持续上升,相关指数更不断创历史新高,反映对压抑楼价的作用几近於无。

    事实上,香港的房屋价格不断上升,除了私人的住宅供应不足之外,还有国际 大环境的问题。美国、欧洲和日本都在推行宽松的货币政策,挽救财政赤字危机和经济衰退的危机,大印钞票,令到银行借贷利率几乎接近零。所以,不仅仅是香港,世界的大城市伦敦、巴黎、纽约、东京、新加坡的住宅楼宇价格都不断上升到新的高位。

    香港的楼价更加特殊,大型地产商几乎控制和主导了楼市。勾地表政策,等於是地产商不进行勾地,或者以低价去勾地,香港土地供应就立即停止,这种情况已经持续多年。另外,地产商拥有大量的土地储备,足够五年兴建私人住宅之用,但是他们又不急於起楼,特别是中小型楼宇。在人为控制供应的情况下,香港楼价升不停,令楼市泡沫的风险上升,香港十大屋苑的租盘及楼价数字,比较租金与楼价的比率,比率最低的屋苑,物业成交价为租金的289倍,而最高的比率,更达461倍。在港岛东区太古城,实用面积为1015方尺的大单位,月租开价4.4万元,而在上月下旬录得的成交价为1770万(平均尺价约1.56万元),租售比高达432倍。

    换句话说,在欧美等发达国家,租售比的警戒线如果超过300倍,楼价就会出现爆煲的危险。金管局总裁陈德霖指出,现在分期付款供楼的负担,已经占了家庭收入的百分之五十八,仅次於一九九七年地产爆煲的水平。

    不提供二按 冷却买楼热

    市民的心理则不一样,各类型物价不断上升,钞票贬值非常明显,又没有什麽投资的渠道,结果,还是投资到房地产,回报率最高。现在,香港的楼价指数每个星期都上升一千分之五以上,已经到达高位。中原地产更估计,指数本周将突破120水平,楼市气氛明显继续炽热。

    “财爷”曾俊华上月也曾开腔,警告如加息周期重临,楼市泡沫随时爆破,重申政府高度关注楼市泡沫,必要时将会出招。

    特区政府的确陷於两难,如果四年之後大量增加楼宇供应,那个时候,全世界的加息周期已经开始,结果造成利率和增加供应,弄垮了楼市,反对派一定说是梁振英第二次搞“八万五”,成为了香港楼市下跌的罪魁祸首。

    但是无论怎样,房地产问题,如果发生泡沫爆破,那就是香港的金融危机问题。因为香港的银行把大量的贷款,借贷给了小业主。现在分期付款的利息只有两厘多,供楼平过租楼。如果2015年开始加息三厘,就会出现许多负资产,银行的资产质素就会变坏了。所以现在就要控制住楼价的上升。

    办法是∶任何私人楼宇,地产商或者财务公司都不能提供二按,按揭的成数要下降到六成半。现在买楼最为狂热的是三十岁以下的年轻人,绿悠雅苑居屋的申请人中,大量是未有结婚的年轻人,其中还有不少人是非常低薪,或者没有入息的人士。估计他们是被人用作“人头”,参加抽签。买楼变成了六合彩的玩意,这是非常不正常的。建议政府一定要把低入息的人士剔出在居屋抽签名单之外,冷却这种不正常的买楼风气。

    另外,政府一定要订出新的楼花出售规定,所有地产商,出售楼花的时候,一定要在3日前提供价单,每次发售楼花,应该是整栋物业的单位的一半,不允许挤牙膏式的销售方法,这样可以冷却市民盲目抢购楼花的气氛。政府现在勾地表的土地名单,如果发展商不勾出,就宣布会进行公开拍卖,解决市民担心买不到楼宇的焦急情绪。

     作者为资深评论员

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责任编辑: 大公网
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