楼市真的狼来了\□罗国伟

2013-02-24 04:25  来源:大公报

    当局遏抑楼市愈来愈频密、措施愈来愈辛辣,对整体地产楼市所产生叠加效应不容低估。购买第二个住宅物业以及工商物业的买家昨日正式要缴交双倍印花税,一、二手住宅与工商铺市场成交全面急冻,在交易成本急增之下,炒家与投资客几乎全被吓退,剩下用家支撑楼市,但现时还有多少实力用家甘冒摸顶风险而入市呢?

    炒家投资客撤退

    近年政府接连出招调控楼市,遏抑炒风与投资需求,先有一零年十一月开徵最高百分十五的额外印花税,遏抑短线炒卖活动,继而两年後推出加强版,即在一二年十月底将最高额外印花税率调升至百分之二十,并且引入百分之十五的买家印花税,目标对象是公司客与外地买家,意想不到四个月後,当局又再出招,今次是针对本地投资者,购买第二个住宅的买家,要缴交双倍印花税,并且首次向工商铺物业开刀,徵收双倍印花税之馀,还要提前至签订临时买卖合约时便要交付,打击摸货活动。

    新盘减价压力增

    上述连串遏抑楼市措施,大大加重交易成本,令短炒成本相当惊人,炒家根本不易封蚀本门,最终要知难而退。例如以公司名义购买一个二千万元以上住宅物业,半年内转手的话,楼价起码劲升五成才有肉食,原因计入双倍印花税百分之八点五、额外印花税百分之二十、买家印花税百分之十五之後,连同律师费与经纪佣金的总成本,竟接近楼价的五成!必然吓退炒家或投资客。

    同时,双倍印花税之下,工商铺物业市场所受到的打击也不轻,交易成本同样上升至一成以上,令短线客急撤退,这对计划拆售商场与酒店等工商物业的地产商影响较大,套现大计被打乱。

    事实上,即使住宅楼盘销情比前放慢,但楼盘订价策略依然相当进取,原因地产商仍可出售工商物业套现,不愁没有盈利入帐。不过,一旦无法顺利出售工商物业,为要向上市股东交代,可能被迫减价出售手上住宅楼盘,新盘随时迎来减价潮,从而推低二手楼价格。

    地产股ADR挫3%

    两苹本地地产股长实与新鸿基地产,上周五在美国ADR股价急挫百分之三,从股价表现,可知道楼市新招“有料到”。

    现在楼价比九七年高出百分之三十四,远远抛离本港实体经济与家庭收入的增幅,楼市泡沫风险极高,当心连番辣招推出下,楼市真的狼来了,呈现转势向下。

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责任编辑: 大公网
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