取消’勾地‘释放强烈讯号\□张同 

2013-03-01 04:25  来源:大公报

    发展局局长陈茂波昨日宣布,将取消今年度的勾地表政策,代以政府全面主动拍卖土地。这是继推出买家印花税、双倍印花税两大“辣招”之後,梁振英上任半年以来就稳定楼市所推出第三大政策。尽管新措施公布後仍需要一段较长的时间方能看到成效,但这足以体现梁振英政府对强化楼市调控的决心。同时也是释放出强烈的讯号,政府将采取一切方法去稳定楼市。

    触及土地供应核心问题

    香港的楼市已经到了疯狂的地步,不仅已远远脱离市民正常的应付水平,就连一些专业炒家也开始感到害怕。出现此种现象,原因当然众多,除了炒家因素外,最为关键的或者说是核心问题在於“供求严重失衡”。供应远远无法满足需求,甚至可见的将来也会维持这一状况。出现此种“困局”其中一个主要原因在於,政府无法准确、主动地掌握供应量,只是被动地去顺应楼市变化而推出政策。可以说,从二○○五年以来七年时间,曾荫权政府都一直没有直面应对土地供应问题,以致於积重难返,出现令人极其忧虑的状况。

    曾荫权政府或许有其时代的限制,尤其是○三年十万负资产的出现,令政府只顾“减少供应”、“让楼价回升”,而没有在二○○九至二○一一年这三年关键时间里采取更加主动的供应措施。虽然从二○一○年开始,政府已经开始采取勾地、拍卖土地的双轨制,但并没有触及土地供求的核心问题。

    相较推出加强版印花税、买家印花税、双倍印花税这些财政手段,取消勾地表政策可以视为最为根本的政策性改变。原因其实很简单,税务政策不过只是增加了炒家或用家的运营成本,若供应没有稳定下来,楼市只会“乾升”,政府增加税款反而是在直接地抬高楼价。因此过去政府推出种种财政手段,只能说是治标不治本。而一旦取消了勾地政策,效果如同“釜底抽薪”。

    众所周知,在九八年以前香港执行的是定期卖地制度。但亚洲金融危机後,香港楼市大跌,同时房地产企业停止购入土地,地价大幅度下跌,严重冲击了港府推行多年的土地拍卖政策。港府为了保证土地不被贱卖,暂停了土地拍卖,转而执行勾地政策。目的是在拍卖土地前增加一个保险程序,避免土地拍卖乏人问津而进一步冲击市场信心。换另一种说法,这是一种另类的“高地价”政策。发展商可以完全掌控香港的土地供应,一方面通过“是否勾地”来决定当年的整体形势,另一方面则通过抬高勾地价,间接将香港楼价往上抬高。当年复一年,可以说,特区政府等同被架空,实际在操控土地与楼市的完全在於地产商。

    当然,若从宏观角度来看,勾地表政策绝非一无是处,事实上,他为香港走出金融风暴阴霾起了非常大的功用。但正所谓此一时彼一时,香港的楼市早已从供应过多,变成供应过少。必须改变以往被动接受供应量的状况。虽然取消勾地表并不代表政府可以完全掌握主动,事实上,勾地表在近一两年时间已经“名存实亡”。例如,参照政府统计资料,一一至一二年度,政府一共出售二十七幅住宅用地,发展商勾地的只有一幅。一二至一三年度,已售出或即将出售的合共有二十四幅住宅用地,发展商勾地只有两幅。用陈茂波的话说,自从一○年引入政府主动卖地的机制以来,政府已经实际上掌握土地供应的主导权。

    市场供求心理将受影响

    但政府正式宣布取消勾地政策,随之而来的情况是,市场可预期的供应将会增加。如果说前两年政府还只能有七成的供应影响力,那麽今後将是百分之百的影响力,可以随时因应实际情况作出更加主动的调控措施。

    取消勾地表的实际成效,可能需要一到两年方能看到,但它所释放的强烈讯号及对市场所产生的心理作用,将是过去众多税项措施所无法比拟的。可以肯定的是,未来数年政府必将更积极、主动去拍卖现有土地。但讲到底,勾地政策是一项长远政策,政府还有更多的手段去平抑楼市。其中一个做法是,进一步限制地产商拍卖土地後的开发时间,打击屯积土地的状况。此外,在一些楼市炽热地区,推出公屋专用土地,以起到中和“地段效应”的作用。

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责任编辑: 大公网
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