卖地成绩未许乐观/□大 卫

2013-03-08 04:25:02  来源:大公报

    图∶本地金融股重镇控也要随?市场作出整固

    

    何文田住宅地王截标出售的前夕,突然传来地产商大幅减价促销楼盘的消息,令人关注天水围天荣站上盖住宅项目零入标事件历史重演,何文田地王项目单计地价超逾百亿元,有能力入标竞争的地产商屈指可数,即使有财团出价竞投,估计出价会比市场预期为低。

    何文田地王估值下调

    政府上月底推出楼市辣招加辣版,向购买第二个住宅物业以及工商物业的买家徵收双倍印花税,而金管局则进一步降低按揭成数。此外,政府决定全面收回卖地主动权,撤销勾地制度,在下年度尽推四十六住宅地皮,涉及一万三千六百单位。换言之,当局多管齐下遏抑需求与增加供应,达到稳定楼市的目标。

    事实上,今年地产商预计可推出楼花与货尾单位达到二万四千个,其中五大地产商推出单位估计达到一万七千个,将比去年大增百分之五十,新楼盘竞争比前加剧,楼价升势亦无可避免受制供应增加。

    值得注视的是,当供应持续增加,而需求却减弱之下,楼价势必从目前的不合理水平掉头向下。

    地产商投地意欲大降

    面对土地供楼不断增加以及楼市政策风险日高,醒目的地产商买地策略已作出调整,不会再进取投地,上月天水围天荣轻铁站上盖住宅项目录得零入标便是一个警号,今日截标的何文田常乐街与常盛街交界的住宅地皮,市场形容为超级地王,原因地皮可建一百一十四万方尺楼面,以三年前新地在同区投得地皮的一万二千五百元楼面尺价计算,估值高达一百四十馀亿元,连同建筑成本,总投资额将达到二百亿元,相信参与投标的都是大型地产商。

    正如前述,在当局紧盯楼市下,不容楼价再升,见顶回落的可能性甚高,地产商犯不此时冒险高价投地,未来会有不少执平地的机会,因此,何文田地王随时步天荣站项目後尘,出现零入标,就算有财团竞投,估计出价亦十分保守。

    长实突然在何文田地王截标前夕,将旗下长沙湾“一号.西九龙”楼盘减价一成一,加剧市场对何文田地王低价成交或是流标的疑虑。眼见近日楼市吹淡风,一手与二手成交急冻,市场将何文田地王估值大降至一百亿至一百一十亿元,相当於每尺楼面地价九千馀元而已,若然最终成交价低至这水平,即何文田传统豪宅区的地价在三年内急降至近三成,对区内二手楼以至整体楼市都会有很大冲击,加速楼价调整。

    卖地收入恐难达标

    由於地产商投地意欲下降,财政预算案估计一三至一四年度卖地收入六百九十亿元,比一二至一三年度略增,以现时市况评估,达标恐怕有相当难度。

    电邮∶kwlo@takungpao.com.hk

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