监管商品房售後反租行为

2013-03-18 04:25:02  来源:大公报

    在内地商品房市场急速膨胀、交易日益频繁的今天,房地产开发商为了在市场竞争中获取更多的客户和实现资金快速回笼,有可能会采取一些高风险甚至可能违规的销售方式,其中,售後反租行为就是这样一种开发商会使用的销售方式。他们通过媒体大量刊登含有夸大成分的销售广告,承诺以售後高回报,“统一经营、原价回购”、“至高保障下的零风险投资”等,甚至作出无法兑现的配套承诺,以吸引众多买家购买,造成现实中出现大量商品房售後反租个案。

    不少香港和内地居民都是受害者,例如向我们反映的台山市地王广场售後反租纠纷案,涉及1500多名业主,其中港澳台业主就有600多名。该楼盘发展商以“10年反租及10年後原价回购”等承诺来进行销售,结果由於商铺出租率严重偏低,营业效果未达预期,致使发展商出现拖欠业主租金,而业主又拖欠管理费等诸多问题,造成众业主多次集体上访,对社会稳定造成不良影响。

    售後反租行为,是指业主购买了房产的产权後以一定的租金标准将房产反租给发展商使用,由发展商向业主支付租金的销售方式。售後反租行为因含有融资或者变相融资内容,以及作出房地产升值或者高投资回报的承诺,涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》及国家工商局《房地产广告发布暂行规定》等相关规定。

    售後反租的销售模式存在诸多风险隐患。其一,可能存在欺诈,发展商可能将所开发的商品房作为担保取得银行贷款,同时又向购房者销售该项目,当资金出现问题时,就携款逃匿。其二,发展商融资或变相融资後,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作某一环节出现问题,往往会导致资金链断裂。其三,项目建成後经营不善,无法达到预期的收益水平,没有现金流兑付。最後,小业主所购商品房往往涉及复杂的权利关系,容易引发债权债务纠纷等等。

    针对上述种种风险隐患,我们认为应加强对商品房销售市场的监管,严惩发展商违规销售行为。各级房管部门对举报发展商存在售後反租行为的,经查明属实者,应采取执法措施,严肃处理。另外,应向民众加强宣传教育,推广正确的投资观念,提高购房者对相关法规的了解和风险意识。我们也应该不断完善商品房销售方面的法律法规,明确相关法律责任,让当事人在发生纠纷後可依据法律寻求援助。

     民建联

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责任编辑: 大公网
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