美楼市复苏加速年内料升8%

2013-03-18 04:25:03  来源:大公报

    图∶数据显示,美国独栋房屋房价上季按年攀升10%,为05年来最大升幅 彭博社

    □美国地产市场要感谢本.伯南克(Ben S. Bernanke),这位联储局主席降息、买债、买MBS(抵押支持证券),反复以非常规手段压低长期贷款利率,市场上还得起债、买得起楼的人变多了,断供房屋数量减少了,房价的回升带动了家庭财富的恢复、刺激了消费开支和就业增长。毋庸置疑,楼市成为了当前美国经济增长的最强发动机。而在分析师看来,这或许还只是楼市繁荣的开始,美国的房地产市场将在今明两年持续发力。/本报记者 陈小囡

    现在市场普遍认同,美国的楼市正在加速复苏,房屋需求明显增长的同时,房屋供应却还跟不上脚步,房地产市场正在升温。根据美国全国地产经纪商协会的数据,今年1月份全国待售房屋数量按年减少5%至174万套,为1999年12月以来最少,但当月新屋销售增幅却见20年来最大。与此同时,可被用於拍卖的断供房屋数量也在减少,上个月这一数目按年减少29%,创2007年以来最低水平。

    地产股去年涨64%

    在房屋供应减少的同时,需求却在同步上升,其中尤以机构投资者为甚。美国最大的地产机构投资者黑石集团(Blackstone)自去年初至今,投资35亿美元低价购入2万套独栋房屋用於出租。该机构去年集合德意志银行、摩根大通、瑞士信贷、美银及高盛等大型银行,形成6亿美元的房产投资基金,而据消息透露,该笔资金在近期已被扩大至21亿美元。

    房产需求趋紧推升了房价的回升。记录美国20大城市房价的标普/Case-Shiller指数显示,去年12月份这些城市房价按年录得6.8%的增长,增幅见2006年来最大。地产研究公司CoreLogic上月数据显示,美国独栋房屋房价上季按年攀升10%,为05年来最大升幅,同期内约有88%的美国城市独栋房屋价格呈现增长。而受惠楼市繁荣,美国地产股在过去12个月增长64%,跑赢美股整体表现,今年至今,美国11苹主要地产股增幅达13%。

    美国加速复苏的地产市场显然是联储局低息及买债政策的直接受惠者,联储局经过多轮量化宽松(QE)买入大量长期国债及MBS,压低长期借贷利率以刺激消费。房地美(Freddie Mac)数据显示,美国30年期贷款平均利率上周在3.63厘,较06年高位6.8厘下降近一半。贷款条件的改善帮助更多的家庭保住房产,据摩根大通预计,截至今年底,处於“负资产”状态的房屋贷款者比例约为10%,这表示他们所欠贷款价值较房屋总体价值还要高,而2年前这一数据为25%。

    美国银行分析师表示,相信一个良性的循环已经开始,低借贷利率、房屋供应趋紧以及借贷者支付能力回升共同推动了房价的上涨,而房价上涨将再刺激对未来房屋升值的预期和借贷条件的放松,返回头进一步刺激房屋购买。

    在这个循环之下,楼市复苏也在切实改善家庭财富和就业,带动美国经济的整体复苏。联储局数据显示,去年末季,美国家庭的房地产净值攀升了4786亿美元,为连续第6季度上升并且是06年首季以来最大增幅。制定Case-Shiller房价指数的经济学家凯西(Karl Case)、席勒(Robert Shiller)以及奎格利(John Quigley)研究发现,房产价值的回升较股票上涨更能促进消费者开支,凯西预计,受房产价值回升带动的消费者开支今年将增长800亿美元。而在劳动力市场,自去年9月至今年2月,建筑业共新增了15.4万个就业岗位,增幅见近7年最大。

    严审借款人偿付能力

    而这些可能还只是一个开始,分析师普遍看好美国楼市未来成长空间,标普/Case-Shiller房价指数较其高位仍相差29%。美国银行预测,今年美国房价将上升8%,此前预测为4.7%。摩根大通上周则预测今年将增长7%,2015年前将增长超过14%。

    当然,在地产市场加速复苏的同时,已经出现声音担心美国楼市重现08年借贷危机,监管当局亦提高了警惕。美国消费者金融保护局日前宣布,将强迫银行通过工资单及税单,严格审查借款人的还款能力,力求将无力还款的无收入阶层排除在外,防止再一次出现楼市泡沫。 金融时报/彭博社

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