将军澳地价见顶\□大卫

2013-04-11 04:25:02  来源:大公报

    

    图∶根据市场资料作推算,未来三至四年间,将军澳住宅单位供应将达到逾六千个

    

    楼市转势向下,地价不易再创新高,当地产商发现新楼盘销售速度持续减慢,会进一步调整投地策略。即使将军澳最新一幅住宅地皮,当局放宽了地皮地积比率与物业高度限制,但地价仍无法突破去年九月创下的每尺约四千七百元的楼面地价新高,令人忧虑将军澳住宅地价已经见顶!

    地皮供应太多

    上周五截止标售的将军澳第六十五C1区住宅地皮,面对当局实施双倍印花税影响,打击购买第二宅单位的需求,同时银行又调升按揭利率,但市场对这幅将军澳住宅地皮仍寄以厚望,原因地皮获得当局放宽地积比率至三点八倍,而物业高度限制则提高至八十五米,大大增加地皮吸引力,加上地皮临海,物业享有海景。

    该地皮最高估值为二十八亿元,相当每方尺楼面地价为四千九百元,将可打破去年九月第六十六C2区地皮所创下将军澳地价成交纪录,当时由信置与嘉华国际以近二十三亿元投得,每方尺楼面地价为四千六百九十六元。

    难破去年高价

    可惜事与愿违,最终地皮由会德丰地产投得,每方尺楼面地价为四千三百元。不过,会德丰地产在将军澳住宅发展项目增加三个,涉及近一百五十万方尺楼面,与新鸿基地产看齐。

    事实上,将军澳住宅供应量正在逐年急增,过去两年来,港府合共推出十幅住宅地皮,未来数个月至少再会推出三幅地皮,换言之,潜在供应量庞大,粗略估计提供住宅总楼面六百至七百万方尺。

    值得注视的是,将军澳住宅地皮不少有限量规定,例如刚出售的第六十五C1区地皮,要兴建不少於六百五十五个单位,以此推算,未来三至四年间,将军澳住宅单位供应将达到逾六千个。

    面对供应增加与需求减弱,地产商投地策略自然倾向保守,尤其是竞投将军澳住宅地皮,会更加审慎,这是将军澳地价难再破顶的因由所在。

    资金回笼慢

    另外,今年三月招标出售沙田九肚山位置与景观最佳的住宅地皮,结果由新鸿基地产以十四亿二千万元成交,相当於每方尺楼面地价一万零八百元,仅数百元之微,打破九肚山地价新高,从中可见地产商因应市况转淡而调整出价。

    事实上,中文大学香港亚太研究所在本月初进行一项调查显示愈来愈多市民对楼市看法趋向悲观,有百分之二十六点七的受访者认为未来一年楼价将会下跌,较去年八月显著上升了十六点一个百分点,而估计楼价上升的则有百分之十九点九,较去年八月下降九点八个百分点。目前新楼盘销售减速,资金回笼转慢,地产商投地不能不趋向保守。

    电邮∶kwlo@takungpao.com.hk

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