楼市调控 地方和中央’同床异梦‘

2013-04-14 04:25:02  来源:大公报

    

    图∶有分析认为,房价若然继续上涨,将会导至更为严重的调控/新华社

    

    □在中国不断上演的房地产调控“大戏”中,人们经常会看到这麽一个镜头,就是中央高高地举起了重锤,然後是地方接过後轻轻地放下。最近一次就是各地自上月起开始的国五条细则落实,以二线城市中房价涨幅压力较大的南京和杭州为例,两者出台的细则正文分别只有132个字和35个字,网友将其形容成政府“发了一条微博”!业内人士直言,由於财税制度、政绩考核等原因,导致中央和地方在调控中的利益不一致,因此,中国房地产调控史也是中央和地方政府的博弈史。/本报记者 范琳琳

    虽然不能简单的以地方细则的字数来论断该地执行中央政策的决心,但字数甚少,结果导致措施难以操作执行,不免将中央的要求打折,房价调控目标的达成谈何而来?以杭州为例,加上标点符号总共61个字,而内容仅有含糊不清的年度房价控制目标,被认为国五条核心部分的限购、限贷、土地供应、保障房规划、商品房预售管理等方面的内容,均未有所体现。

    落实国五条 地方避重就轻

    其他大多数地方政府出台的细则亦避重就轻、乏善可陈。以第一个颁布地方国五条细则的广东省为例,内容基本就是对中央国五条的重复。至於本次中央国五条中被称为一剂猛药的“出售住房所得按照20%徵收个税”政策,仅有北京、上海、广州、天津、重庆五个地方在细则中有所提及,且在这五个城市中,只有北京对如何徵收20%的个税出台了具体细则。华远董事长任志强近日评价称,地方细则大多软磨硬泡,没有一个明确说出什麽道道的。

    历史一再重演。自从二○一○年四月“国十条”出台以来,中央调控房地产的口径从未松动。按照规定,银行要给予买第一套房、二套房和三套及以上住房的购房者以不同的首付贷款比例。然而,上有政策下有对策,在地方执行上,一些银行暗度陈仓,对於二套房和多套房的贷款中,给予和首套房相同的优惠政策,甚至还一度传出房贷政策松绑的消息,直至当时的银监会主席刘明康出面澄清。但一些地方暗自松绑房贷的消息仍不绝於耳。

    机制不解决 博弈料将持续

    相比之下,各地方对二○一一年出台的新国八条中的限购政策的博弈更激烈。同年十月初,广东省佛山市发布文件,公开放松限购政策,甚至有地方政府打保障房的幌子进行福利分配之实,将利益落入自己囊中。住建部政策谘询专家谢逸枫表示,截至去年上半年,中央与地方共辟谣10次,到去年八月十八日,中央与地方政府共15次辟谣,表明地方政府与中央政府利益冲突矛盾尖锐。

    那麽,是什麽减弱了地方政府落实中央调控政策的决心和力度呢?上海重阳投资管理有限公司宏观分析师寇志伟坦言,关键在於地方政府与中央政府的利益不一致。同时,地方政府也有无奈之处。一九九四年的分税制改革,地方政府财政收入大部分要上缴中央,但仍要承担绝大部分民生和公共支出等事权。而且没有充裕的资金更难以完成GDP增长的硬指标,在提倡“发展就是硬道理”的政治环境下,没有经济的快速发展就没有政绩,那麽仕途就会受到极大影响。

    “现在的房地产问题实际上就是典型的土地财政弊端的体现。”中国国际经济交流中心专家马庆斌指出,土地财政现在税和费占到了地方政府财政收入的50%以上。

    因此,在本次调控中多数地方打起太极,不执行20%个税。税务研究者张万刚表示,如果因为徵收20%的个税,导致房产交易量急剧下降,势必会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下降,土地交易会遇冷,地方的土地财政就会吃紧。

    专家吁改革 力推经济转型

    清华大学经济管理学院张陶伟教授表示,中央政府能够统一的只是利率和方向,地方政府在大方向上不敢相悖,在实际情况中却又充分领会了差异化原理。住建部对各地房价调控具有监管权力,但是各地房地局的官员却是当地政府任命的,到底听谁的?由此可见,地方政府倘若想在既不违背中央命令,又要实现经济较快发展的前提下,只能打起自己的小算盘。

    因此,有市场人士直指,中国房地产调控史同时也是中央和地方政府的博弈史。倘若不处理好中央和地方政府的利益冲突,那麽中国房地产调控将一直停留在隔靴搔痒层面上。马庆斌指出,需要对现有的财政体制进行更为合理的调整,比如围绕土地财政的税和费如何在中央和地方之间,如何在国家、企业和居民之间有一个更为合理的分配,需要构建一个更好的体系。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云则认为,需要完善目前的政绩考核体系,使得地方政府更有动力去推动经济转型。

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