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房企资产证券化海印首试

  图:创新型融资已经成为房企筹集资金的发展方向之一 互联网

  近年来内地房企不断扩展融资渠道,创新型融资已经成为房企筹集资金的发展方向之一。日前,继华侨城将门票证券化后,海印股份(000861)再推出融资额达16亿元(人民币,下同)的资产证券化方案,如能获批,海印股份有望成为内地首家实施房地产资产证券化的上市房企。分析指出,在房地产企业上市、再融资悉数被停的背景下,通过资产证券化等手段创新融资渠道,将是房企不错的选择,预计未来还将有更多案例涌现,房企创新再融资将迎来发展良机。 本报记者 郑立恒

  公告显示,海印股份本次专项资产管理计划以自成立之次日起五年内公司下属商业物业的经营收益权为基础资产,设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券,合计募集资金16亿元。其中,优先级资产支持证券不超过15亿元,由合格的机构投资者认购,而馀下的1亿元将作为次级资产支持证券,由公司全额认购。

  开拓地产业融资新渠道

  此次资产证券化的基础资产初步框定为公司旗下管理的15家商业物业的未来五年的经营收益权,公司作为融资方通过这部分未来收益提前获得现金,而投资者则通过该资产支持证券还本付息的形式获得未来收益。

  据业内人士估算,去年海印股份净租金收入约为4.2亿元。由于租赁市场环境较好,公司能每年提租5%-10%,这将使未来净租金收入现金流稳定上升。中投证券分析师樊俊豪表示,在不考虑提租的情况下,公司未来五年的净租金收入约为21亿元,此次拟融资15亿元,质押率为71%。公司还以自有资金1亿元全额认购次级资产支持证券,相当于对15亿元的优先级资产支持证券进行了担保,安全边际较高。樊俊豪预计,海印股份此次融资的利率将在7%-8%之间。

  业内人士对该隻产品表示看好。德佑地产高级研究经理陆骑麟认为,很多大地产公司,如果有自身优良的物业地产,完全可以通过抵押物业收益进行融资,这样的房地产资产证券化产品对于企业新的融资渠道开闢具有很好的示范效应。

  尽管今年以来已有多家上市房企推出增发方案以图“闯关”再融资,但业内人士指出,当前二级市场房地产再融资审批尚未出现明显的宽松迹象。事实上,自二○一○年以来,二级市场“涉房”再融资阀门便已紧闭,各大房企不得不通过其他融资渠道来缓解资金之渴。

  资产质量将是获批关键

  “房地产业特别是商业地产拥有相对稳定的现金流,也就是租金收入,很适合进行资产证券化,有这类融资需求的企业也特别多。”一位长期从事房地产投融资的金融人士表示,当前不少基金出于对风险控制的考虑,减少了与中小房地产企业的合作,相对而言,券商创新业务的门槛和成本更低,很适合房企进行再融资。

  据悉,目前海印股份的专项资产计划尚未上报中国证监会,由于其为第一间做资产证券化的房企,尚无经验可循。正常情况下,这种资产证券化产品只需证监会批准即可发行,而资产质量是证监会审批的唯一标准。

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