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启德地造价恐平过屯门

  图:启德“港人港地”本周五截标,料发展商出价保守

  楼市转吹淡风之际,本港卖地史上首创的启德“港人港地”,将于本周五截标,鑑于两幅地皮位于新发展区域,其出售及布局限制亦较多,测量师预料发展商出价保守,每呎估值低见2780元,比新界屯门地价还要平,只略高于离岛坪洲地价。有发展商坦言,启德地皮不仅局限出售对象,连布局亦有不同程度的限制,导致颇多单位“楼望楼”,地价难免有折让。/本报记者 林惠芳

  本周五截标的两幅启德“限量地”,属于本港首次设有“港人港地”条款的地皮,测量师对两地估值意见分歧,每呎地价约介乎2780至5360元。

  今次对两地最看淡的韦坚信测量师行估值董事林晋超坦言,两地除了加入卖楼的限制条款外,其坐落位置属于非成熟区域,政府在招标陈述中亦透露不能保证地段周围的道路网络和相关公用事业服务可确实于2014年第4季落成和提供。鑑于地皮周边地盘发展需时,而且未来数年房地产市道存在不少变数,发展商竞投自然会“计数”,观乎九龙城区大单位较吃香,这对两幅限量地更为不利。

  每呎地价估值低见2780元

  他预计地皮落成后每呎实用面积售价仅约7500元,估计两地每呎楼面地价约2780元,比上月批出的屯门虎地富盛街每呎地价3895元还要低。

  事实上,发展商对两幅“港人港地”亦普遍有保留。南丰发展董事总经理蔡宏兴认为,“港人港地”的宗旨是让市民容易“上车”,惟现时建筑成本仍然高企,若要售价平,唯一方法是地价也便宜。而且,“港人港地”除了限制出售对象外,连业主转售对象也有限制,这难免影响了楼盘订价,地价当然亦有折让。对于两地的布局限制,他说,受卖地条款的布局所限,今次截标的2个项目图则的确比较“死板”,导致有颇多单位对望,但这对地价的影响见仁见智。被问到公司会否入标,他谓,南丰仍然就两幅“港人港地”进行研究,现阶段仍在计数中,但坦言公司投地出价向来并非进取。

  英皇国际(00163)执行董事张炳强亦谓,两幅启德“港人港地”的布局限制,令地盘上的建筑物“好难起”,楼宇座向有一定限制,预计地产商出价会有较大折让,被问到公司对地皮的兴趣,他坦言集团现正进行有关研究,即使竞投出价亦会较保守。

  天俊最乐观料呎造5360元

  然而,天俊测量师行执行董事张楚然对两地估值较乐观,每呎地价料达5360元,他说,虽然两地设计绿化比率、高度及非建筑地带限制,落成后也受限制条款影响,令客户群收窄,但两幅地皮日后邻近沙中线,位置优越,并属九龙东瞩目的发展商住用地,估计每呎楼面地价约5360元,估值分别22.44亿及24.77亿元,合共料为库房进帐超过47亿元。

  据卖地章程显示,两幅启德“港人港地”的绿化地带均佔30%,每幅地均设有高座及低座建筑物,其中低座佔住宅楼面不少于10%,两地亦各设20米非建筑地带,并建直立式绿化墙,建筑物高限为110米(主水平基准以上)。其中,启德1H1地盘佔地8.36万方呎,属住宅(乙类)用途,总楼面约41.8万方呎,地积比率5倍,住宅楼面佔40.99万方呎,地皮限建最少545伙,平均单位面积约752方呎。另1幅1H2地盘,佔地9.24万方呎,总楼面46.2万方呎,地积比率5倍,住宅楼面上限45.28万方呎,地皮限建最少600伙,平均单位面积约755方呎。

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