楼市政策能遏制一线城市房价?/易宪容

  据报道,住建部部长陈政高在两会上表示,当前中国房地产形势呈现三大特点:第一是2015年的销售实现回升,8月份销售由负转正,年底的销售面积增长6.5%,销售额增长14.4%。2016年1至2月份依然保持了这个态势。第二是城市间分化严重,一线二线三线四线城市的分化情况日趋严重。第三,目前我国房地产库存仍然较大,因此中央将去库存列为今年的五大重点工作之一。

  陈政高还表示,北上广深四个城市稳定市场的具体措施包括:一是实行严格的限购政策,同时实行严格的差别化税收和信贷政策;二是增加土地供应面积,并要及时公布资讯,以稳定信心;三是增加中小户型供应数量,搞好保障性房屋供应建设;四是打击各种交易当中的违法违规行为;五是正确引导舆论。所以,对今年的房地产平稳健康发展充满信心。

  现在要问的是,面对?当前国内一线城市及部分二线城市的房价疯狂上涨,政府出台这些房地产政策能够起到作用吗?无论是从歷史的经验来看还是政策效应来看,能够起到作用都是十分有限,反之还有可能是如前十几年那样,政府推出的调控政策越多,各城市房价上涨得越快。

  住房需求非“刚性需求”

  首先,从住建部部长对当前房地产的形势分析来看,他说,2015年8月份开始到年末,住房销售面积增长6.5%,销售额增长14.4%,而且这种趋势延续到今年1至2月。这些数据已经表明,内地房价在去年下半年就已经快速上涨了,因为销售总额的增长快于销售面积增长2倍多。但是,对于这种严重房价上涨形势,政府职能部门今年不是具体地针对不同的城市出台住房市场政策,而是出台全国性的住房市场加槓桿、减税费、能补贴等鼓励住房投机炒作的政策。这就是当前内地住房市场一线及部分二线城市房价疯狂上涨的根本原因所在。

  还有,政府职能部门在今年政府工作报告中塞进了一个住房“刚性需求”的概念。在政府工作报告中,有这样的一句话,即“完善支持居住合理的消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。”所谓“刚性需求”,这是房地产开发商、房地产投资者及地方政府所捏造出来的一个概念,是希望政府能够推出更多的住房优惠政策来造就房地产繁荣,来掩盖房价上涨的实质。

  一般来说,刚性需求曲线在理论上是一条直线,即不受价格变动的影响。即无论价格如何变化或高低,这种需求总是不会改变。比如食盐,它不仅是必需品,并且不存在可替代性。一般来说,这种商品稀缺程度低,价格不高,否则就有新的商品来代替。但是,任何市场需求只有成交之后才算是需求,才能反映到需求曲线上。

  如果一个消费者希望获得某种商品,但由于支付能力不够,无法通过市场的成交来完成,那么这种需求只能是潜在需求,根本不是能够反映在市场供求关系的需求曲线上的刚性需求,或这种需求实际上与市场交易无关。

  投机炒作令房价疯涨

  对于住房来说,当然是每一个人的生活必需品,但是住房与食盐完全不同,它是总价高的耐用品。所以,即使个人存在对住房基本需求,但是当个人没有支付能力时,即使是有住房按揭贷款,如果付不起首付及未来没有能力还按揭贷款,那么这种个人住房需求仍然只是需要或欲望,根本不存在经济学上的需求,更不存在住房的“刚性需求”。如果政府的房地产政策把这种潜在住房需求,或没有支付能力的住房需要作为一种“刚性需求”,并对此推出鼓励房地产消费政策,比如,採取零首付、降低住房按揭贷款利率,及以住房按揭贷款利率可能抵缴个人所得税等来消化当前房地产市场的库存。这必然造成房地产市场、金融市场及中国经济更大的风险。甚至于比当前二三四线城市的房地产库存过高所存在的风险会更大。也就是说,把不存在的住房“刚性需求”政策化和文件化,其实就已经看到政府是如何鼓励让一些人可以无资金的投机者涌入房地产市场。在这种情况下,更是会让房地产市场价格疯狂上涨而不是遏制。表面上是去库存,实际上製造中国市场更大的风险。

  其次,对于当前一线城市及部分二线城市的房价疯狂上涨,基本上是政府近期的宽松的货币政策及房地产政策鼓励投机炒作的结果。当前这些城市的房地产市场基本上是一个投机投资为主导的市场。对于这个市场,其需求是零到无穷大。当房价下跌时,这个市场的需求可以降到零,即投资者看到房价下跌,其购买住房之后不能以更高的价格卖出,这时他们都会退出市场。比如2014年的情况。但是当前房价在疯狂上涨时,特别政府房地产政策鼓励投机炒作者进入市场时,强化房价上涨预期,那么房地产投资需求会突然涌现,这种投机需求也会通过金融槓桿无穷放大。就如目前一线城市及部分二线城市的情况那样。

  在这种情况下,政府房地产限购政策及增加住房供给政策,对这种突然涌现出的房地产投资投机需求所起到作用几乎等于零。比如,限购政策,只要有钱可赚,投机投资者都有能力来突破这种限购,只不过增加了他们少许投机成本而已。对于增加土地供给或零房供给更是对牛弹琴,因为有加槓桿的金融条件,再加上目前非正规金融市场非常发达,在房价上涨预期十分强烈的情况下,会有更多的投资投机者涌入市场。在这种情况下,莫说是增加供给,即使把房价建造到月球上都无法满足这种无穷大的住房投机投资需求。

  至于採取差异化的住房信贷政策及住房税收政策,这当前是遏制房地产过度炒作的主要工具与手段。这种差异化的信贷政策和税收政策是什么?政府又通过什么样的方式来对这种差异化来进行识别?目前国人根本就不知道。可以说,如果不用严厉税收制度把住房投机投资及消费区分开,那么这些差异化的信贷政策及税收政策不仅识别的成本高,投机投资者同样有化解这些政策的方式。

  去除住房的赚钱功能

  而用严格的税收政策把住房的投机投资区分开,对于持有多少住房、购买多少住房都不重要,重要的是只要通过住房交易获利就可用较高的住房交易税及交易所得税把这个获利收为国家所有。对于持有较多住房者就可以通过房地产税让这些住房持有者把过多的住房交易出去。只在这样才能去除住房的赚钱功能来遏制住房投机炒作。

  如果政府不能够全面去除房地产的赚钱功能,还是如前十几年那样以什么花拳绣腿的方式及政策来稳定房价,那只能让这些城市的房价越调控越高。这样要想遏制当前一线城市及部分二线城市房地产的疯狂炒作,要保证当前中国房地产市场平稳发展根本不可能。当前政府房地产政策的思路,也就会如前十几年那样,房地产的政策出台得越多,房价上涨得越快,房地产的库存同样会增长更快。

  社科院金融研究所研究员、青岛大学经济学院教授

责任编辑: 大公网

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