楼市爆煲?杞人忧天!

  地王效应下,个别已计划入市的准买家,因应市况好转而即时加速追价入市。资料图

  文|Q房网·香港董事总经理 陈坤兴

  过去两星期市场焦点,聚焦于鸭脷洲利南道的临海地皮招标结果。这幅罕有市区临海靓地,最终以远超出市场预期的168.55亿港元,由中资龙光地产及合景泰富合组财团投得,楼面地价高达2.2117万港元,无论地皮的成交价,以至地皮的楼面尺价,均创下历史新高,成为最高价的地王。

  地皮高价卖出消息一出,亦即时一石激起千重浪。在过去的星期六、日,整体二手成交量有明显增加,个别屋苑亦造出新高价的成交。地王效应下,自然令个别已计划入市的准买家,因应市况好转而即时加速追价入市,部分业界更即时转軚,预期未来楼价将会显著回升,但最终亦要视乎这个地王效应能否持续,买家亦会否持续追价入市。

  楼王效应,再加上差饷物业估价署最新公布1月份的整体住宅楼价指数,最新楼价指数再次突破历史高位。有不少评论直言现时楼市情况犹如1997年的翻版,当日同样出现地皮以高价成交,但地王过后,楼市即遇上金融风暴,其后更出现连续七年的大跌市,加上“逢七股灾”的言论,自然更加多人认为,现时的楼市正是1997年上半年的跌市先兆。

  不过笔者认为,现时楼市情况与1997年的市场情况,完全是两码子的不同。首先1997年的按揭利率高达8至9厘,甚或是10厘以上,但现时最新的按揭利率只是1.7厘左右(以同业拆息Hibor计算)。此外,1997年虽然表面上是七成按揭,但当其时不少买家负债甚高,平均按揭比率高达八、九成,今时今日在金管局严密监控下,一般按揭上限只是六成,豪宅按揭上限更只有五成,现时只有400万港元以下的自用物业,才可以承造九成按揭。

  现时与97情况不同

  与此同时,从最新统计处公布2016中期人口统计的数字,按现时家庭住户数目中,在全港约121.7万拥有自置居所的家庭住户之中,当中占上多达65.7%的家庭已经供满楼(没有按揭供款及借贷还款),比起2001年的60.1%及2006年的52.2%大幅上升。从相关数字来看,全港整体业主当中,接近三分之二业主并没有供楼压力。换言之,即使按揭利率大幅上升,相关业主也没有出货压力,相信大家还记得于1997年金融风暴过后,业主争相出货放售单位。

  总括而言,1997年按揭市场情况,与目前按揭市场的情况截然不同。难怪以市民的供楼负担比率来计算,昔日的按揭可高达八至九成,但即使最新楼价指数再创新高,最新的供楼负担仍然维持于四成多的水平,现时楼要重蹈1997年的覆辙,机会相当之微。

  不过,未来市场仍然存在不少变数,包括美国联储局最快于月中议息会议中再度加息,加上特首选举已进入白热化阶段,用家入市仍要量力而为。


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责任编辑: 大公网

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