港楼升幅领先的真相

  文|祥益地产总裁 汪敦敬

  最近不少人都有一个疑问:“汪生,09年之后欧美楼价虽有升幅,但为何会少过香港?”好问题,但近期有同业撰文亦说出另一面的事实:“原来美国三藩市20年来楼价总共上升约234%,纽约就上涨了130%。英国楼价升幅更是273%,香港楼价二十年只升得80%,算是小巫见大巫。”

  所谓统计,用不同比较角度及时段计算往往也有不同结果,所以朋友们亦不需要太过“死心眼”。另有不少朋友因为经历过97的金融风暴,故对房地产长期上升都存在比较大的戒心,我今日想从一个图表去反映出一个市场真相,从而解答以上的多个问题。

  各位请看附图表,我们看到97年之后香港楼价出现下跌,大家都记得是因为当年亚洲金融风暴的出现,在我们水深火热的时候,你会发觉美国地产是几乎同时出现上升轨的,我觉得这不是一个偶然。

  在80年代,美国大量“印银纸”,资金涌入香港,很奇怪这些资金都很容易借。在香港人借贷愈来愈高的时候,在贷存比率中,贷款额一早比银行存款还高了,只要美国一抽走资金,香港的楼市及股市就会出现泡沫爆破了。果然,东南亚包括香港在1998年面对一场灾劫。

  灾情人人看到了,但很少人看到灾劫背后是欧美本来已开始走下坡的经济得到了救赎,市场在恐慌下,只有进一步去抢购美欧货币及金融产品,令到美元倍增之下不单止没有出现贬值,还供不应求,得到更多的需求及升值,这个在图表中的房地产指数是清晰反映了,人们将这种剥削劣行叫做“剪羊毛”。

  “剪羊毛”已穷途末路

  但到了2009年,美国继续入不敷支,于是进一步量化货币,量化货币下一步就是“剪羊毛”,经过上一次的灾难之后,今次各国面对的方式就是一起印银纸,另一方面又一起“去杠杆”,即是为市场去除借贷泡沫及减少炒卖。

  量化货币令楼价升,去泡沫令楼价不跌,于是市场的胜负就在于“谁人可泡沫不爆破之下楼价升得最高!”楼价升得高者购买力强,如果一个城市它的楼价升得慢过货币增加量的话,可能是等于该城市的财富被蒸发,很多人只关心楼价升得是否太高太贵,很少人去关心楼价可能升幅不足,而令到一个城市或者市民竞争力下降。

  2014年之后,美国在量化到了极限被迫停止,于是其他国家在愈来愈低的泡沫之下继续量化货币,到了今日,各国量化货币体积之庞大,可以说美国不可以再用“剪羊毛”来达到什么效果了。财富亦随着楼价继续上涨偏向了内地及香港,这个就是09年之后香港楼价升得比欧美多的原因,不单在于楼价差别上,而且还在于泡沫多寡上,美国在量化的同时是继续增加泡沫,而内地及香港却在资金泛滥之下泡沫不断减少,国际财富的分配将以此为定局。


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责任编辑: 大公网

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