地产年内有调整无跌市

  文|祥益地产总裁 汪敦敬

  到了今天,世人已不得不承认环球经济的重心其实在中国。我们对市场的思维及逻辑也应作一定的改变。过去几年,西方社会的周期性经济概念可以说是完全不管用(起码在香港楼市上)。有些人因为市场的发展不合乎过去认识的逻辑,以及自己的估计,于是便评论现今市场为不正常。

  但与其一年复一年不断用不正常去质疑市场,为何不找出市场上的“新正常”及新逻辑出来?继周期理论后,现在仍有不少人用“波浪理论”的逻辑去等待楼市“牛三”的出现,我认为这个概念是充满了“不买的风险”的。

  笔者虽然今年及早为楼市发出预喜,认为楼价将会录得两至三成升幅,超越大多数人的评估,但亦认为“楼市Halloween”(因悲观情绪造成的市场冲击)一样会在今年稍后时间出现。但希望到时大家不要以为这个就是“牛三”引起的跌市,这个可能其实是一个巩固期。笔者仍然认为可见的将来,香港楼价是不断向上甚至在几年内倍增的。

  当然笔者的概念是充满了“买的风险”,读者若入市必须做好风险预备,以及“买完就下跌”的期望预算。当然,笔者更负责任的做法,是深入谈论有关的理论基础,然后让读者参考正反两面观点后去由自己决定,我对时代的转变有以下的分析,希望与各位分享。

  过去二百多年来,资本主义的历史其实就是繁荣与危机的交替,也是生产突飞猛进后再突破崩溃。熊彼德认为,“资本主义的创造性及毁灭性是同源的,必然在周期性危机中发展,资本主义就是一种创造性破坏”,而中国式的经济就是主张将以上不稳定性的泡沫抑制、修改,甚至去除。所以中国特色的社会主义其实是不存在“牛三”,甚至乎性质是与熊市及牛市不同的。

  中国“龙二”VS欧美“牛三”

  这种中国特色的经济,笔者就以“龙”来形容,龙的经济市场形态我认为只有两期,是“龙市一期”及“龙市二期”:“龙一”就是宏观调控下的调整完成后的重新起步,政府这时是进行放松限制的阶段,令到市场可以重新向上发展;“龙二”就是经济发展到开始出现泡沫的时候,于是政府就再出手宏调,抑制泡沫及投机气氛。在“龙二”之后下一个阶段就会回复去“龙一”,如此类推,不断循环。

  因此,中国式的经济只有龙一、龙二,没有牛三,我认为未来泡沫爆破只会继续在欧美经济范围里发生,如果中国是新常态的话,那么欧美就是OLD SCHOOL了。以中国式经济为体系轴心的城市,将来没有太大的泡沫风险,市场只会较多潮水涨退的风险,或有关政策的官员有可能判断犯错的风险。

  当“龙二”资金流出及受管制的时候就是楼市调节期,香港人未来要习惯中国式的调节,即是因宏观调控及“收水”引起的市场冲击了。


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