楼市年内“量平价稳”

  文|新城控股高级副总裁 欧阳捷

  今年两会的政府工作报告“稳”字共出现49次,其中38次用于论述下半年的工作目标和任务部署。这意味着一切工作重心都将落在稳定之上,其中当然也包括房地产。

  今年,内地经济走势脉络越发清晰,製造业开始回升、工业利润由负转正、消费稳健增长、进出口止跌转增、基建投资拉开框架、製造业投资有所回升。GDP增长6.5%目标料必无虞,不出意外,中国经济基本探底。

  唯一的不确定性来自美欧的政治变局与金融贸易政策反覆无常,以及其对中国经济的冲击。然而,中欧贸易摩擦不断却不会伤筋动骨,中美贸易战不可避免,但两败俱伤的大战概率越来越低,中美金融战虽然还看不出端倪,但以央行收紧外汇管制的举措可以预判,中国已经做好了充分一战的准备,亮剑在手,大仗也许就很难打得起来了。

  至于房地产,为什么我们会预计市场将量平价稳呢?这是因为佔内地房地产90%的住房市场表现出越来越明显的城市分化。我们可以看到,四个一线城市的商品住宅销售面积超过批准上市面积,也远远超过了土地供应的规划建筑面积,意味着这些城市未来商品住宅供应量和成交量都会下降。

  二线城市也存在类似的情况,商品住宅用地的供应趋势也在缩减,尽管去年土地供应比2015年有所增长,但是比起销售面积来说,依然是短缺的,也就意味着未来如果供应不能增加,就会重蹈一线城市的老路。这也是为什么今年两会政府工作报告明确提出要求:“房价上涨过快的城市要增加住房用地供应”的原因。

  但我们认为,二线城市地方政府增加土地供应的意愿并不强烈,因为过去土地供应飢饿供应让单位土地价值大幅上涨,地方政府尝到了甜头,不会轻易放松供应而减少土地出让金的。况且去年土地供应明显减少,即便房价上涨过快的城市按照中央政府要求增加土地供应,考虑到计划调整、地块拆迁,以及房地产开发周期等因素,最快也要到今年下半年才能入市,新增住宅供应也要到明年才能上市,对今年的成交量已无影响。而热点二线城市已经处于供不应求状态,非热点的二线城市近几年的土地供应也是减量化趋势,因此,今年二线城市整体成交量很难上升。

  三四线城市商品住宅用地供应似乎也在缩减。当然,三四线城市用地指标虽然不足,但未批先建的情况还是较多,如果销售明显增长,藉着去库存的势头,还是有可能增加土地供应的。事实上,三四线城市还是有大量存货可以销售,但吸引购房者的地方往往供应低于需求,比如都市圈周边中小城市,而销售难以大幅增长的地方对购房者的吸引力不足。因此,今年三四线城市大幅增加住房供应的可能性也在减小。

  后市调控不会放松

  唯一对三四线城市有影响的可能是热点城市溢出效应,以及三四线城市的去库存和回乡置业,或将带来成交量的增加。如果目前的政策措施没有大的变化,预计全国成交量或将与去年基本持平。

  而在中央“抑制资产泡沫”、“房子是用来住的、不是用来炒的”的要求下,不仅全国热点城市调控严厉,非热点城市也要调控,调控手段不止于限购、限贷,而且短期见效的限价令已成为地方政府控制房价上涨过快的调控利器,因此,热点一二线城市房价在限价令之下要求房价环比下降,其他城市不能过快上涨,否则也将纳入调控,因此,全国房价基本将趋于平稳。

  不过,住房市场七大关系没有发生改变:城镇化进城与农民进城购房趋势没有改变;热点城市住房供应不足与需求持续旺盛的局势没有改变;地方政府控制土地供应与提高土地收益的意愿没有改变;开发商提高业绩表现与增加利润水平的动力没有改变;投资客保值增值资产与投机炒房的动力没有改变;居民改善生存环境和住房条件的期待没有改变;刚需客拥有自有住房与私密空间的梦想没有改变。

  因此,住房市场依然还看不到发展的尽头,房价如海水之下的火山,始终存在巨大的爆发压力,由此可见,调控绝不会放松。

责任编辑: 大公网

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