土地房屋供应要有新思维新策略/陈光南

  如果提一个问题进行民意调查,你最关注的是什么问题?相信第一位的是,希望增加楼宇供应,让大家能住上房屋。

  去年12月,运输及房屋局局长张炳良公布《长远房屋策略》周年进度报告,未来十年总房屋供应目标维持46万个单位,公私营房屋比例仍为六比四。即是说每年供应的单位为4.6万个,平均每年的供应目标为2.82万伙公营房屋及1.88万伙私楼。当中还有7万至10万伙,还未觅得建屋土地。这样就令香港人明白:楼宇的供应是不足够的,将来楼价可能会更贵。这是一个心理预期的问题,政府如果不管控好市民的这个心理预期,抢购房屋的局面就不能平復下来。

  供应追不上实际居住需求

  在董建华的时代,提出要每年供应8.5万个单位,金融风暴一来,整个特区政府就被吓怕了,急忙改变了楼宇供应的计划。到了曾荫权时期,乾脆减少建屋,甚至不开拓新的土地储备,形成了今天房屋短缺的现象。

  出现这种现象,又一个原因:土地政策是和特区政府的收入来源挂鈎的。香港的产业基础相当之狭窄,另外,税收的基础也非常狭窄。土地、房屋买卖印花税、差饷佔了特区政府收入的三分之一。如果保持房屋供应不足,那么,财神爷就不必担心香港特区政府会出现财政赤字,每一任财政司司长只需要模仿曾俊华的政策,守住开支,不发展新产业,维持高地价政策,那么就永远不会有财政赤字。2003年,香港出现了沙士传染病和亚洲金融风暴,香港连续两年出现了财政赤字,接着,董建华辞职,换了曾荫权上台,他就一直推行土地和房屋供应偏少的政策。顺着这条路走,香港就成了亚洲地区楼价最贵的城市,也令广大的基层市民感到生活压力巨大,年轻人置业无望,没有机会向上流动。这就是所谓“深层次的问题”。在这种格局之下,反对派有了可乘之机。他们煽动年轻人反建制,说现在的贫富悬殊、居住环境日益差劣、经济增长缓慢,完全是“没有一人一票选举的结果”,他们煽动佔领“中环”,反对基本法,挑战“一国两制”,鼓吹要争取一个合理的社会,只要有“一人一票”,香港什么问题都可以解决。

  这种说法其实是捨本逐末,掩盖了问题的实质。香港的房屋不足、香港税务基础狭窄才是问题的核心。

  香港新增加的移民(包括外来的投资者和专业人士)和人口的自然增长,每一年大概需要5万多个单位,曾荫权执政的七年,大约少供应了7万个单位,造成了巨大的欠帐。香港出现劏房的现象和工业大厦住人的现象,很清晰地说明了香港的房屋供应,远远追不上实际的居住需求。

  目前特区政府所使用的辣招,实在是“锯箭法”。辣招好像没有问题,实在是把房屋定价的权力交给了市场,也即是交给了地产商。辣招使得二手楼盘全面冻结,印花税交易费用高达百分之十五,有楼的人不会卖楼,因为卖出了,不能再原价买回来,百分之十五的印花税,加入了楼宇买卖的成本,等于推动楼价上涨百分之十五。政府又规定,二手楼的买卖,按揭大约为百分之五十。没有百分之五十的现金,买家根本不可能买入二手楼。这就驱赶香港市民去买地产商的一手楼盘。地产商可以做百分之九十的按揭,有的还可以做到百分之一百二十。地产商发现,只要把楼宇越建越细,他们就可以在短短几个月内,控制住开盘的节奏,把楼价提高百分之五十。现在所有的楼盘,每一呎的价格,都在1.8万元到2.5万元。香港人要捱一世,才可以供满一个四百呎以下的单位。他们会对这个社会感到满意吗?

  改变“房屋短缺”预期心理

  目前,全世界都採取货币宽松政策,採取低利息措施,对抗经济的不景气。只要恢復提高利息,结束货币宽松政策,楼价的泡沫现象就会爆破了。但什么时候爆破,谁也不知道。在这样的背景下,政府也不敢大量供应楼宇,所以採取了“托着屁股吊颈”策略。每一天都说“楼市会出现调整,现在不是入市时机”。但是市民却不相信,担心越迟买,吃亏越大。

  所以,香港一定要採取合理的策略,要改变市民对于楼价的预期心理。第一,每年建屋4.6万个,是保守的数字,将来有机会调整到每年5.5万个。第二,要讲清楚香港不是没有土地,目前是以棕地和农地的方式存在,但大量落在地产商手上,地产商的土地比政府所掌握的土地储备还要多。政府将会採取措施,调动发展商的积极性,和发展商进行合作,在新界的土地兴建“绿置居”的居屋,增加房屋的供应。第三,立法会要尽快通过东涌和马湾的填海计划,而不是留在“画饼充飢”阶段,改变香港市民“房屋供应短缺”的预期心理。

  有人说,“玩民主,要玩一铺劲的”。有人以为,这必然会在政改方面落药,原来不是,只需要在土地和房屋供应方面进行控制,弄到高楼价带动租金上升,然后带动物价高涨,香港就可以遍布着乾柴烈火,要搞搞震,发动“颜色革命”就变得很容易了。“佔中”就是在美国的“大量印刷钞票”的同时,由美国人出金钱所策动的“街头革命”。明白了境外势力的策略和部署,香港对于楼宇的供应,相应地改变策略,是非常必要的。

  资深评论员

责任编辑: 大公网

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