楼市盛世危言 当心时滞效应

  房价泡沫破裂几乎在任何一个国家都难以避免,尽管决策者都不希望这一情况发生。资料图

  文|中泰证券首席经济学家 李迅雷

  居民大比例举债购房的时候,其消费能力和需求就会减弱,故CPI已经连续两个月在1%以下,这就是所谓的按下葫芦浮起瓢。所以,切勿低估时滞效应,社会经济是一个大系统,投资与消费往往此消彼长。当你注意到有几种资产价格泡沫泛起时,实际上泡沫早已扩散了,能够实行管制的,只是大系统中的很小一部分。

  当下,相信房价不会跌的人应该占大多数。

  从统计规律来看,当判断市场趋势时,大多数人的一致预期总是错的。

  地产投资增速持续回落

  记得在2003年初的时候就有人与笔者说,美国的房价已经涨了十年,应该不会下跌。我观察了几年,果然如此。到了2005年,就连保守的美联储主席格林斯潘向国会作证时,也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。尽管当时大家对于存在泡沫的观点比较一致,但有经济学家形容为“啤酒泡沫和咖啡(卡布基诺)泡沫”,互相之间不会“串联”而形成更大的泡沫。美国地方政府也是根据本地情况调节市场,迫使泡沫慢慢消退。

  不幸的是,正是在这种一致预期下,2006年美国房价出现了下跌势头,2007年8月起次贷危机席卷美国、欧盟及日本的金融市场。人们总是习惯为现状找理由,我们如今也是如此,认为中国特色的房地产市场尽管存在泡沫,但房价绝不会下跌,因为土地是受管制的,即供给有限,国家有调控能力。这与2005年的时候,美国人民对“美国特色”房地产市场不会下跌的认识不是有着惊人的相似吗?

  实际上,1993年起这轮美国房地产牛市中,房地产开发投资增速的高点发生在2000年,但房价下跌则发生在2006年,说明房价滞后投资增速的拐点六年才开始下跌。中国房地产开发投资增速的高点出现在2010年,达到33%,如今已经回落到个位数,说明房地产作为周期性行业,一定会经历从繁荣到衰退的过程,只是很难预测衰退的具体时间。

  决策者对房地产进行调控的政策很早就实施了,但效果一直很不理想。自去年下半年开始,国家对房价的调控力度应该是这么多年来最严厉的─“房子是用来住的,不是用来炒的”,限购、限贷、限价等措施在越来越多的城市推出。若2017年及今后几年房价继续上涨,则房地产政策还将继续收紧,这样对峙下去,意味着房价泡沫会越吹越大,一旦破裂,对经济的杀伤力肯定更大。就好比过去只需在三米跳板跳水,今后将不得不在十米跳台上往下跳了。

  房价泡沫破裂几乎在任何一个国家都难以避免,尽管决策者都不希望这一情况发生。但由于人们的认知能力所限,政策调控上容易出现矫枉过正问题。例如,早在2003年,有关部委就联合发文提出,“目前,钢铁、电解铝和水泥三个行业的在建项目生产能力大大超过了预期需求,必将导致生产能力过剩、市场无序竞争、浪费资源和污染环境,甚至造成金融风险和经济社会其他方面的隐患”。然而,2003-2007年内地正处在重工业化的高速发展期,限产并不合时宜。如今,仅河北省的钢铁产能就超过了3亿吨,全国则超过了12亿吨。

  

  人口流动趋势出现逆转

  可见,调控政策的钝化不等于政策的时滞效应不会发生,最可怕的是,那么多调控政策不断累积,最终可能出现“最后一根稻草压死骆驼”的现象。

  由于房价上涨从本质而言就是人口现象,根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据,今年一季度在外务工的人数为27.9万人,同比减少2.1%。这应该是中国自上世纪80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长,而中国流动人口的减少则发生在2015年。此外,作为购房主力的25-45岁群体人数的减少,也出现在2015年。那么,推动房价上涨的动力来自哪里呢?除了货币扩张因素之外,其他如改善性需求等解释力度不大。

  人口老龄化和人口流动负增长等对房价存在抑制作用的因素未能充分显示作用,笔者认为同样是一个时滞现象。资本品价格的上涨或下跌,都会形成一种趋势,趋势一旦形成,其惯性作用要大大超过消费品,这是因为投资者的趋利性和非理性程度超过了消费者。在房价上涨的时候是如此,一旦下跌,相信也会如此。认为房价只会涨、不会跌,或者要跌也只是小幅度调整的观点之所以被广泛接受,是因为当前房价正处在持续上涨的惯性之中,因而忽视了负面的力量正在不断强化。

  美国1993-2006年这轮房地产牛市中,房价年均涨幅大约为6%,在2006-2008年次贷危机中,全国房价的累计跌幅平均为20%左右,个别城市甚至接近50%。

  中国自2000-2010年这十年间房价涨幅最快,年均涨幅超过15%,2011年之后房价从普涨过渡到结构性上涨,六年累计涨幅为40%(中国指数研究院公布的百城房价加权指数),尽管后期涨幅趋缓但累计涨幅远超美国上一轮房地产牛市,如北京、上海、深圳三地房价的累计涨幅估计在15倍以上。

  此外,这些年来居民房贷余额的增速在不断加快,2016年新增居民房贷达到4.96万亿元人民币,城镇居民用于购房的支出占当年城镇居民可支配收入总额的23%,工、农、中、建四大行60%以上的贷款是居民房贷。居民购房加杠杆如此之迅猛,是否有点美国当年次贷膨胀的味道呢?


关注大公网《晨读香江》公众号

责任编辑: 大公网

热闻

  • 图片

大公出品

大公视觉

大公热度