加辣无效 减辣无期

  楼市加辣之下,难免令换楼难上加难,整体二手放盘量持续减少下,亦间接推高一、二手楼价。资料图

  文|Q房网·香港董事总经理 陈坤兴

  上周二特区政府再次突然出招,续推遏抑楼市新措施。一如市场所料,今次出招主要回应透过以一份文书购入多伙单位(简称为一约多伙)的避税安排,在收紧后的新从价印花税机制下,首置客只可以一份文书购入一伙住宅单位才可获得豁免,日后所有一约多伙亦需一律支付高达楼价15%的从价印花税,相信日后大手买家入市个案亦会减少。

  严格来说,今次出招主要是杜绝“一约多伙”所引发的漏洞,只是对于去年底的加辣方案作技术修订,并非再加辣。正如行政长官梁振英在上周二的记者会上所言,政府处理房屋问题的基本策略,仍是一方面加大土地及房屋供应,同时间亦透过辣招来打压三种需求,分别是境外人士买楼需求、投机需求以至投资需求。

  不过在政府连番加辣下,令换楼难上加难,整体二手放盘量持续减少下,亦间接推高一、二手楼价。再者,现时楼市基本上已经完全由用家主导,再加辣去打击投资需求,所收效果亦相当有限。

  按税务局提供的数字,上月涉及住宅的双倍印花税(DSD)只有657宗,扣除当中211宗属于公司或海外买家,因为涉及本地投资需求只有约446宗。(因应印花税修订条例草案仍在立法会审理中,因此税局仍然DSD作计算,实际上有关买家已需缴付楼价15%作税项)按土地注册处的纪录,上月整体住宅注册达6073宗,换言之上月涉及本地的投资需求,只占整体成交的7%左右而已。(注:成交的注册日期及缴交印花税日期,可能会有差别,有关百分比只可作参考用途。)

  多推诱因增二手盘

  翻查加辣前的数据,去年1至11月间,涉及本地买家多购一伙的双倍印花税,一直约占整体住宅成交的20%至29%不等,同期涉及首置客入市比率一直维持于六成以上。但自从加辣后,首置客入市比率已大幅增加至九成以上,涉及本地投资需求以至海外需求只有不足一成。

  总结而言,加辣过后楼市买家绝大部分均为首置客,市场几乎全由用家主导,市场刚性需求强劲,就算日后政府再度加辣,可以遏抑的投资需求已相当有限。换言之,现时的楼市已进入“加辣无效,减辣无期”的两难局面。

  说真一句,再加辣只会在旧有的困局中“兜兜转转”,坐困愁城,相反要跳出辣招思维,政府应该将重点投放在如何增加二手市场放盘量,稍微放宽二手按揭上限,以至换楼退税优惠,都能直接增加二手放盘量,助楼市重回正轨,将购买力由一手疏导至二手市场。


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责任编辑: 大公网

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