按揭辣招扭曲市场\Q房网.香港董事总经理陈坤兴

  连月来一手新盘市场持续热闹,二手楼价亦屡创新高,以辣招来压抑楼市需求难免为人诟病,新近在报章中,读过一篇由中文大学学者及资深银行家所撰写的房策透视,文章直言“政府以辣招压抑当前需求,属药石乱投的应对策略”。

  辣招已加、楼市依旧,根据差饷物业估价署最新公布3月份全港私人住宅楼价指数,最新指数再升至319.8点(指数于1999年为100点),连续5个月再创楼价歷史新高,按年升幅更高达17.8%。正如笔者过去所形容,现时的楼市已进入一个“加辣无效,减辣无期”的新常态,近月楼市的成交量,明显已完全回復去年11月加辣前的水平,难怪太多辣招已遭业界诟病为推高楼价的元兇,药石乱投令楼价不跌反升。

  按土地註册处的纪录,截至4月27日为止,上月楼市整体註册量已接近8400宗的水平,相信整月的註册量可超越8700宗的近7个月新高,比起去年11月加辣前的8618宗还要高(政府于去年11月5日加辣,因此11月註册量主要是反映加辣前的成交),本月整体註册金额亦已超越820亿元的高位,创下自07年11月以来的近10年新高。

  过去政府连番推出辣招以压抑需求,再加上金管局持续按揭要求,但太多限制只会对楼市带来一些弊端,无可否认,收紧按揭是希望透过降低按揭成数,以提升银行风险管理及至抗震能力,原先的出发点是减低银行体系的风险,奈何在连番收紧银行按揭,但同时间楼价又屡创新高,最终整体楼市的风险并未必能够减低,收紧按揭可能只是表面工夫。

  事实上,现时金管局已订定不少限制来平衡银行的风险,包括按揭成数的按限,将压力测试定为利率加三厘,同时对于供款与入息比率亦有相当严格限制,在现时的规定下,相信买家已难以作出过度借贷。

  但过度限制下,减低按揭成数令买家支付首期增加,但同时间由于供款年期、利率及供款金额不变下,变相是增加买家的供楼能力,以400万元的单位为例,过去承造七成按揭,借贷金额是280万元,以2.15厘按揭利率计算,每月供款约9050元,收紧至六成按揭后,每月供款不变,已足以购入约467万元的单位,变相推高楼价。

  原先收紧按揭希望可以让首期不足的准买家因而离场,奈何在现时市场资金充裕情况下,买家没有明显减少,最终只是令不少父母帮仔女“畀首期”,同时间亦有部分二手购买力,流向一手市场,将部分银行按揭份额转至发展商,太多按揭限制只会令原先按揭市场变得扭曲,期望新一届政府可以拨乱反正,在维持风险管理下适度放宽按揭,让楼市以至按揭市场回復常态。

责任编辑: 大公网

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