“迷你户”热浪持续\美联物业住宅部行政总裁 布少明

  门槛较低的“的骰户”因“银码细”而受追捧,人气持续高企,长沙湾单幢式精品住宅新盘“AVA 61”以开放式单位作主打,乘细价楼狂潮吸纳首置客及长线投资客,再抢巿场焦点。另一边厢,同样以迷你户作招徕的大埔岚山,三年前推出首批开放式单位,当年入场费仅165万港元,以借尽九成按揭计,首期不足20万港元能够上车,不乏叫座力。近日其开放式单位做价升穿“3球”,仅两年多升值幅度超过五成,呎价逼万九,抛离大市。

  相信不少读者都有个谜团,何以砖头愈细愈巴闭?箇中原因不难理解,主要是金管局规限400万港元以下单位承造九成按揭,变相令购买力追逐细码物业。发展商为迎合巿场需要,继续推出开放式单位或一房户等,并以较低银码作招徕,配合按揭优惠或灵活付款计划等,令迷你楼热潮此起彼落。

  但近几年细价楼交投畅旺,楼价水涨船高,不少迷你单位定价亦开始超过400万港元,与“细价楼”本质愈走愈远。换言之,上车客难以借尽九成按揭,所需的首期资金与日俱升。楼价涨势持续,但部分用家及投资者,深怕“迟买更贵”,在盘源短缺及业主反价下,依然不惜继续高追入市,成为楼价升势“幕后推手”,并以中小型细价楼成为目标,令到不少屋苑造价频频破顶,惟银行估价相对审慎,促使频现估价不足的个案,尤其是高价易手单位,情况就更为显著。

  业主对楼价升值预期持续,放售心态强硬,临场反价或是坚持以新高价放售的情况,比比皆是。再加上现时银行估价取态转趋审慎,一般银行估价均较为滞后,自然难以追上楼价上升的势头,使估价呈现不足,部分新高价成交,甚至特色单位,差距可达一成以上。以目前情况,若成交价钱偏离估价一成以上,银行有机会不会再追价,导致手头资金不足的买家失预算,建议计划入巿迷你户的买家,入巿前要向银行审慎查询单位估价,留意承造按揭申请成数,预额外资金作首期之用。

  屋苑租金水涨船高

  当私人住宅楼价连环破顶之际,租金价格亦受带动。美联物业统计全港100个中小型私人住宅屋苑租务情况的“租金走势图”最新数据显示,今年5月份该100个屋苑以实用面积计算的平均呎租为35.39港元,较4月份的34.93港元升约1.3%;首五个月租金累积升幅约4.3%,已追平去年全年的升幅。

  根据“租金走势图”,百大屋苑的呎租自去年12月录得33.92港元后,连升五个月,5月份按月升幅为1.3%,属去年8月份录得1.5%涨幅后近九个月最大升幅。单计4月和5月份,今年二季度租金便录得2.5%升幅,已超过去年四季度及今年一季度,属于去年三季度录得3.4%按季升幅后近三个季度最高。租金走势和经济情况挂鈎,由于本港经济情况仍稳健,加上租务旺季因素,预料租金于暑假期间可升约2%至3%。

责任编辑: 大公网

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