钱多货少 楼市升不停/祥益地产总裁 汪敦敬

  笔者经常都说:“最影响楼市的因素其实是货币!”这话说了多年,到了今日,很多人已经体会到和认同了。09年之后,因为量化货币倍增,楼价自然倍升,供应量却不能追上货币的增加量,自然的结果是价升量跌。当人人都知道楼价会持续上升的时候就更加少人放盘,即是说货币在增加的同时,二手放盘量却反而大幅减少,于是楼价只会日益易升难跌。

  如果“钱多货少”的格局不改变的话,请不要再说:“收入支持不到楼价”。说这些话的人显然不懂什么是新常态经济,因为当钱源及货源向相反方向两极走的时候,其实就是用市场购买力的三角形最高的那小部分去支持愈来愈少的成交。

  为何政府不支持放宽楼市辣招的楼换楼部分?这可能是因为在新的货币战争局面中,是需要减低市场上的借贷比率,令到浩瀚外来的资金冻结在M3中。但另一个冻结资金的方式就是禁制市场的流动力,其中包括换楼,这个是货币战争引起的一个代价,笔者同意,但是我会争取普罗大众认知到市场的真实一面。

  另外,有关价升量跌的变化亦令到评估楼市作出的基制应该作出改变。本来楼市数据是诚实的,所以使用房产指数去分析及掌握市场的变化是很好的,只是当新常态的市场成交愈来愈少的时候,传统楼市指数的统计方法便面临考验了。因为在少成交下,有关成分屋苑可能根本没有成交或成交少得可怜,自然反映不了大市的实际变化,即使“祥益指数”是以屯门区绝大部分的二手私人屋苑来做统计也好,但笔者认为因为整体市场成交也实在太少,仍不够充分也不够快捷去反映市场,这便是新常态的缺憾。

  不要迷信图表分析

  因此,笔者建议在传统图表走势之外,再加上回归分析法在图表上画多一个趋势供各位去参考,所谓“回归分析法”是将整个统计时段的每一宗成交成为一个面,然后找出每个点之间的线性关系,将总体误差减至最低,从而去分析楼市表现。笔者希望以整体数据为基础可以弥补单单一期指数较少成交的结论,相信有助各位可以更好更全面地掌握市场。

  不过要补充一点就是,每一个统计方法都有其特定范围,包括可以反映出的价值和盲点,所以数据虽可贵之馀却是没有完美的。我们不应该定位,更加要知道数据本身只是市场的果,不要倒果为因。很多人看图表分析,反而忽略了市场真真正正的基本因素,有数据只是可以作一个更完整及有规律的互动,而不是迷信图像。

  新常态市场是比以往有更多的错误资讯,其中包括“一手楼抢去了二手楼的成交”,其实一手楼只能抢去二手楼的地产代理,整体市场成交量仍然是走向收缩的,有关的概念令人评估失准,失先机及错误部署。

责任编辑: 大公网

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