回归二十年息率发展(上)/中原按揭经纪董事总经理 王美凤

  图:二十年前,香港按息以P或P加计算,实际息率约达9至10厘高水平。现今则是P减

  香港回归二十周年,回顾过去二十年中的本地楼按息率发展,除了受加息或减息周期影响息率向上或向下调整之外,基本上可以2001年全面撤销利率协议作为分界线,自此银行息率竞争转趋激烈,按息逐步降低,楼按用家因此受惠。

  二十年前,当年按息以P或P+计算,实际息率约达9至10厘高水平;单计按揭利息支出已高于租金,但当年处于高通胀环境,扣减通胀率后之实质按息其实不算高,约2至3厘水平。最重要的是,即使按息高,当年买楼并非看长线,主要看好楼价升势转售获利,投机成分重。

  97年亚洲金融风暴引发楼市泡沫爆破,楼市跌势长达六年,经济低迷带来可怕通缩期。计及通胀率,99年实质按息曾高达14厘,消费及置业意欲低沉。

  往后楼按息率逐渐下降,2001年科网股泡沫爆破后,本地最优惠利率(P)随美息走势下调;同年,息率发展亦出现了一个重大转捩点,七月份利率协议终告全面撤销,除了令存款市场立即出现变化,自此亦引入了楼按竞争,为了吸纳按揭客户,银行按息订价愈趋吸引。

  利率协议撤销后,全面揭开了P减年代新一页,按息很快便降至约P-2%,2003年沙士事件后,银行按息进一步降至当年之歷史低水平约2.3厘(P-2.7%,P已降至5%)。

  2004年中,美国进入加息周期,香港未有即时跟随加息,其间已有银行因应市场需求及早推出定息按揭,当年有龙头银行推出首年1.68厘定息按揭,掀起定按竞争,随后相继有银行推出低息定按,市场曾出现低于1厘定息计划,推动定按市场比例曾高达15.4%歷史高水平。

  同年香港开始步出通缩,经济环境好转,及至2005年3月,香港正式进入加息周期,大型银行与中小型银行上调最优惠利率幅度不一,自此香港出现大小两个P。

责任编辑: 大公网

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