流动性敏感度差异 驱动内地楼市分化

  图:内房政策基调从偏重去库存转为“抑泡沫”与“去库存”并重

  分化,是目前内地房地产市场运行趋势的主要特徵。笔者认为,受益于棚改货币化安置等政策支持,以及较低的流动性敏感度,普通三四线城市在今年下半年将保持较为稳定的市场增长;而核心一二线城市则会在偏紧的流动性环境下出现量的下滑,价格增速放缓甚至下跌。\中银国际首席地产分析师 刘宇声

  分化不仅体现在“分类调控,因城施策”上,同时也体现在不同城市对流动性收紧的敏感度上。

  因城施策的政策方向,早在去年两会期间,就在政府工作报告中提出。总体来说,去年上半年内地房地产政策重心依然延续了2014年以来“去库存”为主的基调。经歷了2016年内房产市场的过热之后,核心一二线城市在去年三季度开始密集出台包括限购、限贷,甚至限售等调控措施。

  分类调控因城施策

  笔者认为,内房市场由此开始才真正进入了政策的分化期。今年两会期间,政府对于工作报告内地房地产调控部分的内容进行了补加,由此可见内房政策基调正式从偏重去库存转为“抑泡沫”与“去库存”并重。

  在6月26日开幕的全国政协十二届常委会第二十一次会议上,国务院副总理张高丽指出,要“坚持分类调控因城施策”。笔者认为,这意味着“抑泡沫”和“去库存”并重的政策基调至少会在今年下半年,甚至明年上半年继续。也就是说,政策在不同层级城市之间的分化还会继续。其主要原因包括:

  第一,一二线与三四线之间房价负担以及槓桿风险水平不同。一二线城市由于其房价较高,房价收入负担比重较大,而大多数三四线城市住宅总价仍处于较低水平,房价收入负担比重不大。另外,同样由于总价较高,一二线城市购房的借贷比率也相对较高,在40%至50%左右,而三四线城市购房的借贷比率相对较低,在30%至40%左右。

  总而言之,三四线城市的风险主要是之前的投资泡沫带来的库存风险,而价格风险则很低,因此持续的政策支持在解决库存问题的同时,所增加的价格泡沫和金融风险有限。但一二线城市而言,房价攀升所带来潜在的金融风险与购买力脱节的风险,政府需要适时加强调控。

  第二,分类调控有利于内房投资保持平稳增速。今年以来,虽然多地集中收紧内地房地产政策,并直接导致核心一二线城市内房成交量的明显下滑,房价增速减慢,但内地房地产投资额的增速,还保持在接近10%的较稳定水平。笔者认为,与以往一刀切政策不同的是,本轮非核心城市在政策的支持下,内地房地产投资增速的回落将会比以往周期来得缓和。在此情况下,政府将更有底气对内房市场过热地区进行较长时间的调控。

  第三,许多三四线城市的库存绝对量仍然较大。实际上,从库存出清周期趋势上来看,许多受政策调控的核心城市其出清周期已经开始上升,相比之下笔者监测的绝大多数三四线城市库存出清周期仍在下降,表明去库存仍在取得实际的效果。但从库存的绝对量来说,三四线城市还是明显高于一二线的。以在售库存为例,笔者监测的三四线城市有不少目前在售库存出清周期依然在一年以上,而笔者监测大多数一二线城市目前在售库存的出清周期在一年以下。

  棚改货币化政策效应持续

  在一二线城市不断收紧政策的同时,笔者观察到许多三四线城市,尤其是位于中西部地区的三线城市,还在不断出台支持楼市去库存的优惠政策。继四月份山西省多地颁布鼓励农民工买新建市区住房的奖励细则,为其提供每平米200至300元的购房补贴之后,陕西省也于五月底出台了农民工进城购房优惠政策。

  然而,包括购房补助、住房公积金优惠政策等去库存手段,在执行了两年多之后,逐渐产生了边际递减效应。但笔者认为,棚户区改造的货币化安置政策还在持续产生效果:通过棚户区的改造释放出需求,而又通过货币化补贴,将需求转化为去库存的动力。

  从2016年开始,住建部要求货币化安置的比例不小于50%,2016年实际比例达到48.5%,较2015年提高了18.6个百分点。而去年12月26日召开的全国住房城乡建设工作会议则为今年棚户区改造设立了600万户的目标,如果按照货币化安置佔比50%来算,则将会有300万户棚改经货币化安置,这是一个十分可观的数字。由于货币化安置的这一部分不会通过新建保障性住房的方式提供,而是通过政府补贴受保户购买商品房,因此也就直接转化成了商品住宅的需求。

  5月24日召开的国务院常务会议确认了2018至2020年三年棚改的目标为1500万套,虽然少于之前三年的目标,但在已经大规模完成存量棚户区改造的前提下,笔者认为这是超出市场预期的。同时,会议提出,要进一步提高货币化安置比例,给最终货币化安置的总量带来增长的空间。综上所述,笔者认为棚改的货币化安置政策在未来的一段时间仍会助力三四线城市的去库存进程,有助于维持一个较为平稳的市场。

  按揭利率提升的影响

  伴随着限购、限售等行政调控手段的是按揭信贷的收紧。自从去年政治局会议强调“抑制资产泡沫,防范金融风险”,中国央行将货币政策调整为稳健中性以来,笔者观察到,货币增速的放缓与流动性的收紧,是此轮楼市尤其是一二线市场冷却的主要因素之一。

  在目前核心城市行政手段大多已经到位的情况下,下半年政策面的重心在于政府如何控制流动性,尤其是通过按揭贷款,以及开发商融资渠道等方面对地产的定向流动性控制,这也将是决定下半年内房走势的决定性因素之一。

  数据显示,M2同比增速自2016年以来保持放缓趋势,由2016年1月份的14%减慢至今年5月的9.6%。与此同时,房地产销售面积同比增速,则由2016年一季度的30%以上下滑到2017年5月份的8%。据笔者观察,楼市成交量与市场利率之间,相关性更为明显。作为市场短期利率指标的3月期SHIBOR从2016年8月份的2.8%左右,跳升至2017年5月份的4.6%左右。

  值得注意的是,三月期SHIBOR上一次接近5%,正是楼市在2014年经歷的深度调整。

  按揭贷款的利率是市场利率向房地产传导的主要途径之一。从今年二季度开始,一二线城市的众多银行开始减少按揭贷款的利率优惠,提升按揭贷款的最低利率。以首套房贷款而言,在核心城市的最低利率已由今年一季度时的标准利率8至9折,提升到了标准利率或者标准利率上浮10%。二套房的最低利率则普遍调升至标准利率上浮10%至20%。根据笔者观察,以及与市场人士的沟通,银行对按揭利率的调升,一方面是因应政策的导向,而另一方面是由市场利率所致。

  流动性敏感度有差别

  笔者认为,流动性的收紧对于一二线城市的影响较大,对于三四线城市的影响相对较小。主要有几个方面原因:一二线城市购房的借贷比率是相对较高的,因此对按揭利率的敏感性也更高,而三四线城市的借贷比率相对较低;一二线城市投资性需求佔比也相对较高,而投资性需求对于市场和流动性的敏感度是更高的,在流动性收紧、市场预期转向谨慎的时候,投资性需求的收缩往往较刚性需求更为明显;在一二线城市受政策打压,以及风险升高的同时,银行有可能在房贷业务上对三四线进行一定的有利的资源倾斜,导致房贷利率在三四线城市上升幅度较小。

  以内地楼市上一次明显的调整期,2014年的前三季为例:在当时流动性收缩导致楼市观望情绪浓厚的情况下,一线城市的成交量同比大幅下滑了22.6%,而三四线城市的降幅则不到10%。

责任编辑: 大公网

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