内地楼市新周期 告别扩张性增长

  图:房地产很大机会进入限制性发展周期,透过限制性发展,达成房地产市场平稳健康发展

  笔者认为,未来房地产行业将进入限制性发展新周期,再也不会有刺激性发展,市场将很快见顶。近期国家统计局公布了二季度的GDP,恰如笔者去年底所预计的“经济正在探底企稳之中”,而且好于预期。形势之好超越预期,经济是否见底企稳了?却又未必。

  新城控股高级副总裁 欧阳捷

  全国社会零售品消费增速从2013年12月的13.1%下降到上个月的10.4%,全国固定资产投资(不含农户)同比虽然增长,但增速比一季度回落0.6个百分点,尤其是新开工项目计划总投资23.7万亿元(人民币,下同),同比还下降1.2%,这些都显示经济尚未真正筑底。

  尽管经济尚未完全筑底企稳,最近召开的全国金融工作会议却透露出,“稳增长”同时“经济去槓桿”的坚定信心。会议透露出的信号,预示着未来的经济与房地产走势或将迥异、相背而行。

  房企业绩面临压力

  什么是“经济去槓桿”?众所周知,参与经济活动的部门分为企业部门、政府部门和居民部门,三者都有槓桿。金融去槓桿其实不是最根本的,金融是服务于经济的,经济去槓桿才是根本,就是三个部门都要去槓桿。

  企业去槓桿显然是首当其冲的。房企要不要去槓桿?

  目前房企的资产负债率已经明显偏高,去年房企二十强(其中也有国企)的总资产负债率已经达到76.9%,远超国有企业资产61.3%的平均负债率(公开数据)。在金融去槓桿、经济去槓桿的大背景下,不管你愿意不愿意,房企的槓桿率势必要下降,未来房企业绩增速也会因此而下降,房地产销售额也会下降。

  政府去槓桿也是显而易见的。居民部门的槓桿主要是在房地产按揭和公积金贷款,有专家认为,居民部门以44.4%的绝对槓桿水平和3.3%的年增速在新兴经济体中处于较高水平。金融监管部门则认为,居民部门槓桿率不高,且居民部门的槓桿已经在下降了。

  经济去槓桿、金融去槓桿,其实就是稳槓桿而不一定是降负债。房地产市场始终取决于政策市,“大起”往往得益于信贷宽松、政策支持,“大落”也往往受累于信贷紧缩、汇率反转,包括美国次贷危机、日本楼市崩盘也不例外。

  而房地产依赖将成为过去式。一是经济结构调整已经找到方向,也找到了与之相对应的行政干预措施,去产能、去库存、去槓桿都出现了明显的效果;二是新经济动能也已显现苗头,高技术产业投资快速增长,以人工智能、机器人、航天高铁、共享经济等为代表的新经济成为新增长点;三是以世界水平衡量超大城市的整体房价已然不低,未来上涨空间有限;四是城镇化已经接近尾声,未来除都市圈以外的中小城市大多数是人口净流出、需求净减少,地方政府也很难再通过城市改造的办法创造需求。

  笔者认为,未来房地产行业将进入限制性发展新周期。为什么不是扩张性发展就一定是限制性发展呢?因为,在这一轮去库存战役之后,房地产已经接近于完成其“居者有其屋”的歷史使命。在下一个五年中,中小城镇的城镇化已经接近尾声。住宅市场重点只是解决以超大特大城市为核心的都市圈城市供不应求的矛盾,以及城市住宅的质量改善型需求,如果房地产发展过快,也就意味着未来的发展周期会大大缩短,既无法达成发展的健康性、也不具有发展的可持续性。

  因此,房地产势必要进入限制性发展周期,透过限制性发展,达成房地产市场平稳健康发展。

  囤积现金才是王道

  限制性发展周期有四大特徵:

  一是大城市限制人口增长。超大城市控制人口规模的目标一经确立就从未改变,未来也不会改变,以省会城市为主的特大城市很快也会步超大城市后尘,把控制人口规模纳入城市发展的核心指标。

  二是限制土地供应。对于超大城市来说,限制土地供应、进而限制住房供应就成为控制人口规模的釜底抽薪之策,同时通过增加租赁住房解决外来人口的小面积中短期居住需求。特大城市也走在这条路上,不仅土地供应不会明显增加,租赁住宅也将成为趋势,包括南京、杭州、厦门、武汉、成都、渖阳、合肥、郑州、广州、佛山等12个城市首批开展住房租赁试点,三四线城市的土地供应也在逐年趋减的。显然,在经歷了这一轮去库存之后已很难再製造新一轮库存。

  三是限制金融过度。虽然这次金融会议完全没有提及房地产,但绝不意味着房地产就此可以逃脱金融监管的视线。“坚定执行稳健的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系”,意味着未来的金融资源不会显著增加;“把更多金融资源配置到经济社会发展的重点领域和薄弱环节”,意味着房地产减少金融投放,减少房地产金融的佔比,也是金融稳定的题中之义。

  四是限制投机投资。当“降槓桿”成为新共识并且成为新周期的政策主线,“房住不炒”就有了落地的最好帮手,投机投资的槓桿效应也就丧失殆尽了。

  房地产进入限制性发展周期已经展现出了“灰犀牛”(指大概率发生的潜在危机)的典型特徵。那么如果房地产真的进入限制性发展周期,房企应该如何思考当下?

  前年笔者说过,房企要加速奔跑,因为未来剩下的时间不多了,市场很快就要见顶,跑不起来的房企,就要承受沉没的风险。所以,我们看到大房企的加速奔跑,房企二十强的市场份额已经从去年底的26.8%上升到今年上半年36.3%。

  然而,现在情况有所不同了,今明两年的经济去槓桿、金融去槓桿、房企降槓桿,必然导致三四季度至明年的投资增速下滑,甚至我们的收入下滑,经济增速下滑也是很有可能的。房地产本身的增速很难维持正增长,平衡发展速度与资金安全将是更重要、更急迫的任务。

  前年笔者还说:“当钱不值钱,对应钱的一切东西都变得更加值钱,尤其是不动产”。现在则不同了,钱少且贵,有钱会比有人、有地、有项目更重要。“钱变少”同样是新周期的典型特徵,随着当下全球央行收紧货币和缩表逐渐成为主流,我们的M2(广义货币供应)增速已经跌到了个位数,借钱不易、挣钱不易,花别人的钱、干自己的事儿也将不易。

  钱变得贵了,土地会变得便宜吗?是的,当钱变贵,对应钱的一切东西都相对便宜了,不论是土地还是房子。囤积现金比囤积土地更好,持有更多现金的房企将获得更多更好的收购兼併、逆势反超的机会,没有现金流的房企要么断臂求生、要么月落星沉。

责任编辑: 大公网

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