完善租赁市场需过三关

  图:只有降低地价、减免税费、提高租金,才能真正鼓励房企参与租赁住房的开发建设与运营管理

  自从2016年国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,到住建部《住房租赁和销售管理条例(徵求意见稿)》出炉,从12个城市试点租赁住宅,到九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州市、渖阳市、武汉市相继发布发展住房租赁市场的意见,租赁住房的红头文件发布接二连三、令人目不暇接。/新城控股高级副总裁 欧阳捷

  静下心来、细细思忖,培育租赁住宅市场不是运动,完善市场也至少要过三道关:资源配置关、利益博弈关、依法治理关。

  资源配置关——资源配置不仅是计划经济的指挥棒,也是市场经济的奠基石

  资源投向哪里,哪里就会繁荣。租购同权看似简单的一个词,其背后涉及的关键难点是资源的充分配置,没有充足的、供大于求的资源保障,就一定会有优先和劣后的资源分配。比如,因为大城市住房供不应求,所以对外地人的限购本质上就是非户籍人口购房劣后于户籍人口。三四线城市之所以不会限购,是因为土地供应向中小城镇倾斜,导致了一些城镇供大于求,自然也不需要优先和劣后的资源分配政策。

  如果优质中小学教育资源充足,学区房势必失去意义,如果优质医院和优质医生供给充沛,好医院人满为患的窘境也可以得到缓解。

  广州市政府提出“租者幸福居住”无疑是政府和社会的巨大进步,但租购真的能同权吗?租购同权不仅是中小学教育,如果我们能够更进一步实现“就地入学”的高考政策,让租房者孩子不必再回到老家去参加高考(尽管不太容易),这才是租购同权、租者幸福居住的终极目标。

  租购同权还可体现在很多社会资源的配置倾向上,比如路权资源。一些城市既限制非户籍人口在本市购车上牌,又限制外地车辆在本市通行、或者进城收费,显然对于没有户口或居住证却有外地牌照车的租房者并不公平。

  租购同权还可以体现在同工同酬上,体现在享受公共服务上,体现在参与社会公共事务上,只要我们把租房者当成城市的价值贡献者而不是坐享其成、争食利益者,我们的城市发展理念就会由排斥转向亲和,并愿意对租房者提供更多的同等的权力和利益。因为只有这样,我们才能真正实现租赁住房的社会认同和租赁市场的健康发展。

  “十八大”提出“使市场在资源配置中起决定性作用”,意味着政府需要更多开放而不是限制资源的自由流动与自主配置,促使稀缺资源供求关系的改善与供给质量的提升,这也是供给侧改革“补短板”的题中之义。

  利益博弈关──资源配置就是利益分配,分配逻辑无非市场与行政左右两手

  因为我们担心外来者侵佔了原住民的既有利益,所以才会有千奇百怪的歧视性、限制性政策。因为我们担心利益输送便宜了民营企业,所以宁可让利于效率更低的国有企业。也许,有些城市政府只是希望国企带头进入租赁市场,进而加快整个租赁市场发展,但如果政府不肯让利于民,而是一味想要依赖国企,租赁市场的花园里恐怕就只会剩下国企了。

  上海刚刚出让了两宗租赁住房用地,其成交楼面价低于每平米6000元人民币,,不到目前同区域合理地价的一半。政府“几乎是定向”给了区属国企,可见租赁住宅用地政策之倾向。

  只有降低地价、减免税费、提高租金,才能真正鼓励房企参与租赁住房的开发建设与运营管理,仅仅靠获得政策豁免和地价倾斜、而没有竞争的国企,持久地经营好租赁住房这个大市场恐怕也是不容易的。

  显而易见,在公共资源有限的前提下,零和游戏是难以避免的,少付出者得到更多,多付出者得到的相对就少。有利益获得者,就一定有利益受损者。比如,广州租赁住房“要凭积分入学”,这就意味着租房人还是享受不到购房人、户籍、绿卡持有人同等的权利。显然这是因为学校不可能提供更多的空馀名额,有人获得了名额,就一定有人失去机会。

  租购同权并不能消除附着在住房上的社会福利,如果这样的社会福利资源不能得到充分供给,结果一定会回到因为资源稀缺而实行强制性的资源配置逻辑——要么按照价高者得的市场规律、要么按照权力大小的行政手段,或者在一定时期内左右手互倒。

  所有利益博弈只有开始、没有终局,所有政策调整都不会万般周全、毕其功于一役,没有捨得一身剐的决心和快刀斩乱麻的力量,是很难打破现有利益的生态链的。

  依法治理关——政策因时而变、短视短效,只有法律才是长治久安的基石

  租赁住房市场其实早已有之,过去只是散户市场,政府未曾介入。现在则已不同:一则因为房价高企,买不起房的人愈来愈多,因而政策鼓励加快租赁住房建设和市场发展;二则增量市场将逐步萎缩,存量市场越来越大,未来地方税收重心将由新房市场转向二手房交易和租赁;三则租赁住房市场愈大,市场长期存在的虚假房源、信息不透明等问题愈突出,要让大家捨弃购房、安心租房,规范市场就显得必要而紧迫了。

  既然租赁住房市场未来会愈来愈大且愈加重要,其实是可以单独立法的,而不是採用《住房租赁和销售管理条例》的合併办法,并且现有徵求意见稿总计44条实质条款中涉及租赁住房的部分仅为13条,也显单薄。比如,徵求意见稿倾向于将承租人视为弱势群体、着眼于保护承租人利益固然无可厚非,但出租人的利益同样重要,也需要法律保护,毕竟,没有出租就没有承租。

  徵求意见稿对于出租人的约束性条款有八条,涉及法律责任的有五条。而对于承租人的约束性条款仅有两条,涉及法律责任的只有一条,明显不对等。

  徵求意见稿还提出“住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权”。但传统的房地产开发模式,商业银行可以通过抵押机制授信贷款,而租赁住房自持20年甚至70年的长周期,银行是无法承受贷款失去流动性的,协调商业银行安排长期贷款也是缘木求鱼的。

  政策性银行能不能既向国企也向民企打开大门呢?资产证券化能否破冰,引导负债期更长的保险资金、社保资金进场帮助解决租赁住房企业流动性问题呢?

  住房租赁市场各方诚信更是市场建设的重中之重,法律不宜有所偏废,既要兼顾承租人、出租人利益,也要兼顾国企、民企利益,还要兼顾中介平台、政府平台利益,更要兼顾政府管理资源和行政成本的配置效益,也需要包括律师、公证、行业协会等社会力量参与,共同创造健康稳定可持续发展的良好市场。

责任编辑: 大公网

热闻

  • 图片

大公出品

大公视觉

大公热度