内房泡沫达极限 君子不立危墙下

  图:评价房地产是否存在泡沫可以从三个指标来看,分别是:房价收入比;房价租金比;户均住房套数

  房地产位于发展周期的什么阶段?笔者认为,目前的中国房地产正站在珠穆朗玛峰,无论往哪个方向走,都没有“高处”了。下行,只是时间和空间的问题,而政府所期待的是软着陆。判断价格拐点何时发生,类似于判断一堵倾斜的危墙何时倒塌。房价拐点何时到来并不重要,重要的是,君子不立危墙之下。\国泰君安首席经济学家 林采宜

  评价房地产是否存在泡沫可以从三个指标来看:房价收入比;房价租金比;户均住房套数。目前,中国城镇的平均房价收入比已经超过20倍,一线城市甚至高达50倍以上(发达国家的平均房价收入比低于10倍),而租金收益率普遍低于无风险收益,一线城市的租金收益率平均在1.5%-2%之间(从海外房地产租售市场来看,正常情况下租金收益率应该高于无风险收益)。从总量上看,全国城镇居民的户均住房套数已经超过1.05套,总体供求不存在失衡。上述三个指标共同验证了一个结论:中国房地产市场存在泡沫。

  地产价格取决于供需关系。从政府调控的角度看,调控需求主要靠税收。持有成本决定了投资者的持有意愿,或者说,持有房地产的成本和机会成本决定了房地产的投资性需求。从调控供给的角度看,土地制度的改革才能使供给端的伸缩反映市场需求。纵观房地产市场较为稳定的发达国家,基本上也是这两招,税收政策调控市场需求,土地改革和自由交易使得供给反映需求的变化。

  调节税收结构抑制房价

  就综合税率而言,目前中国为30%,低于大部分发达国家(发达国家的综合税率平均为38%至43%),但在税收结构方面也存在不少问题。

  从一般的税收体系来看,流转税、所得税和财产税是一个国家最主要的三种税收来源,其加总佔全部税收的90%以上。流转税是针对销售商品或提供劳务的流转额徵收的一类税收。由于商品和劳务的交换无处不在,这就决定了流转税的徵税范围十分广泛:流转税形式上由商品生产者或销售者缴纳,但其税款常附着于卖价,易转嫁给消费者负担,表面上看,纳税者为企业、机构,但本质上是由所有消费者共同承担的商品和劳务成本。因此流转税也成间接税。中国目前流转税主要有增值税、消费税和关税,佔所有税收收入的一半左右。远远高于发达国家(美国的流转税只佔税收总额的20.4%)。

  针对所得额和财产规模的徵税皆为直接税,前者称所得税,后者称财产税。税法规定应当徵税的所得额包括生产经营所得(如利润等),提供劳务所得(如工资、薪金、劳务报酬等),投资所得(如股息、利息、特许权使用费收入等)和其他所得(如财产租赁所得、遗产继承所得等)四类。所得税按照纳税人收入的大小来确定税收负担,财产税则是对纳税人所拥有或属其支配的财产数量或价值额徵收的税。包括对财产的直接徵收和对财产转移的徵收。直接税共同的特点就是富人多纳税,穷人少交税。以富有群体为主要纳税对象。中国对财产的徵税主要有房产税、契税、车船使用税,间接税佔所有税收的20.42%,远远低于发达国家(美国直接税佔78.92%)。

  从上述税收结构可以看出,降低流转税,例如提高所得税起徵点、降低增值税等措施可降低低收入群体的税收负担,而增加财产税则针对富人群体的税收。房产属于财产,开徵房产税可以降低争先恐后去负债拥有房产的冲动,对于改善社会收入分配和抑制房价上涨是一种长效机制。

  户籍改革解决入学刚需

  把教育资源绑定房屋产权和户籍的学区房制度是中国大中城市特殊的政策,这也是户籍制度遗留下来的弊端之一。由于优质教育资源的稀缺,导致学区房的价格高企,租(购)房者为了子女获得好的教育,支付巨额的房屋溢价给房东(售房者),这是一种扭曲的溢价机制,居民为优质教育付费,不是付给教育机构,用来改善师资待遇和教学设备,创造更好的教育环境,而是付给房东,这种资源错配的结果一方面是学区房房东的不劳而获,另一方面,公立学校却无法从居民支付的高额教育溢价中得到任何补贴,租购同权本质上没有改变这种机制,高房租和高房价一样,都是对房东的补贴。

  当然,租售同权使得一部分家长从购房转向租房,短期的经济压力有所减轻,但这将进一步推升租金。同时,对于缓解城市教育资源紧缺毫无帮助。

  真正解决因户籍需求而买房的这部分“刚需”,应该从改革户籍制度入手,彻底取消户籍和居民医疗、教育及其他城市公共福利的捆绑。而解决青少年的入学难问题应该发展私立学校,增加教育供给,让居民给优质教育支付的溢价直接支付给教育机构,这样才能刺激供给的增加。

  换句话说,只要学区房制度不改变,租也好,购也好,资源的配置扭曲总是存在。只要不发展私立教育,让教育和房产脱鈎,就无法增加优质教育的供给,同样也无法缓解教育资源的紧张。

责任编辑: 大公网

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