激活二手盘 楼市更健康/Q房网.香港董事总经理 陈坤兴

  还记得早于年初,笔者已经形容目前楼市已相当畸形,二手交投持续淡静,但一手新盘市场交投仍然相当活跃。这个畸形的现象亦可以说是辣招下的后遗症,楼市辣上加辣,换楼难上加难,最终亦形成“业主卖唔到楼、买家继续捱贵楼、地产代理生意难做”三输局面,置业难、上车难的问题就一直未解决。

  为解决置业难、上车难的问题,行政长官林郑月娥提出以置业为本的房屋政策,以应对楼价持续高居不下的情况。尽管过去已有不少评论员警告,香港楼市已有泡沫爆破的危机,但近月新盘市场热潮未见减退,发展商新盘不停加价加推,二手楼价亦难免会被扯高。

  按Q房网数据研究中心公布最新上月一手成交楼价指楼,综合一手住宅物业销售资讯网(SRPE)成交纪录册,上月整体新盘市场共售出1490伙,较6月份的703伙大幅增加约1.1倍;上月整体新盘销售的总成交金额亦逼近180亿元。

  而根据Q房网一手新盘楼价指数,上月整体新盘平均呎价为1.6987万元,一手呎价持续于高位窄幅上落下,二手楼价亦跟随维持于高水平。

  相信大家亦知道现时香港普遍一、二手房价早已超越1万元,只有公屋、居屋、村屋以至个别新界西北区的物业,成交呎价或会低于1万元。

  一二手房调节机制失效

  Q房网香港数据研究中心统计,自2013年4月份一手新例实施以来开售的新盘作统计,截至今年7月底为止,自新例实施至今已有多达221个新盘推出发售,当中合计188个新盘的平均成交呎价超越1万元,佔整体新盘总数的85%,平均呎价达2万元以上的新盘亦多达83个,佔整体的38%。

  以数字而言,现阶段平均呎价突破2万元仍未算普遍,但研究同时就过去三个月(2017年5月至7月)的新盘成交,按单位户型及平均成交呎价作比对,研究发现在过去三个月累计售出的逾4000伙新盘中,户型为五房以上的豪宅单位,平均呎价高达3.1776万元。但最令人诧异的是,其间呎价最高的户型竟然是面积最细的开放式单位,平均成交呎价竟高达2.3283万元,向来较受欢迎的两房、三房的平均呎价均不足2万元。

  过去笔者亦已经论过,楼市亦是一套讲求平衡的艺术,而本身一、二手房价起互相调节的作用。从上述的研究可以看出,现在一手新盘市场房价正趋于两极,面积最大和面积最细的户型,成为呎价最高的户型,多少是因为近年二手交投持续淡静,失去对一手房价调节作用。笔者相信只有搞活二手交投,才可看见一个更健康、更平衡的楼市。

责任编辑: 大公网

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