财富效应下的危与机

  祥益地产总裁 汪敦敬

  一个破顶的成交,买的年轻人背后是“父干一族”的支持。这代表了什么?因为不少父亲已经供满了楼,完全是有条件甚至乐意用破顶价为子女置业,因为他已有一层供满了的楼宇,而其楼宇亦同时享受着楼价破顶。这就是财富效应,无错!财富效应已经形成了“升价循环”,只要政府继续稳守严谨的按揭,这个升值循环就不会逆转。

  笔者常说:“买有风险!不买也有风险!”这句说话之所以受市场认同,是因为笔者提出了很多人忽略了的“不买风险”。事实上,在2009年之后的新常态,买的风险不断被政策所减少,而另一方面,环球无限量的量化货币引来“不买的风险”却无止境的上升。2009年之后,除了政府不断出楼市“辣招”令到“买的风险”不断减低外,大家亦可以看到新常态的市场,是被中国式经济所主宰的,中国式经济在宏调下不断为市场作去泡沫及巩固,笔者叫这势态为“龙市”。

  2009年到现在,香港楼市已经出现了第四次“龙市”了,即是说差不多每两年楼市就会被政策,甚至乎“巧合”地出现的泡沫爆破令到楼市巩固一次。笔者提出“龙市”世态正正是希望消费者不要活在“牛熊”的西方旧有经济框架之上。

  种种以上因素令市场下跌风险是受到控制的,笔者认为楼市下跌风险不外乎借贷过多及过分乐观两种泡沫。但楼市“辣招”不断堵塞借贷过多的情况,现在虽然有人将楼宇“加按”去再投资,但在数量上未成主导,何况在政府规管之下,再“加按”的成数亦是受到控制的。而过分乐观的情绪虽然在市场上浓烈,但仍然很难走得太远,笔者认为群众纵使因为负面消息一下子由乐观变为悲观,在基本因素稳固之下,楼价很难跌得多过两成。所以笔者一直提倡的“预买了楼之后楼价跌两成”这种心理质素管理已经够用,何况现在银行按揭还要过入息上限及借贷比率这两关。

  量化宽松撑楼市

  “楼价下跌”已成为了能掌握的风险,反而不买的风险因为无限量的量化货币,风险依然是深不见底。这种情形之下,我们作为民间投资专家,近年只可以给意见读者“愈早买愈好”。

  中国式经济模式用了精明的策略去面对美欧引起的金融巨浪,而社会亦打造成日益价格上高增长,但是却日益低借贷的现象。财富效应的而且确在稳定大局下难免也出现贫富悬殊的,但贫富悬殊是否恶性不在乎有资产者得几多,是在乎无产者是否有机会。但是香港人偏偏不鼓励政府造地,花得太多时间去唾弃楼奴、唾弃追求物业,这可谓耽误了时间。

  从以上的结构性去看,过去几年的而且确是一个置业良机,而这些基础到现在也未变,现在买楼是否买得过?每个人的风险结构亦不同,但是寄语年轻人,大家都不要太低估楼价升灾的继续存在。

责任编辑: 大公网

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