首置上车推跌楼价言之尚早/祥益地产总裁 汪敦敬

  香港特首林郑月娥将推出年轻家庭新首置计划“港人首置上车盘”,令不少人对解决楼市问题有了新的憧憬,林郑这做法有几下妙着,市民应称赞,更应支持。博客“法子”用“林郑的智慧”一文去描写是反映到市民对有关计划的反应不俗。

  长期来说,不少网上博客都对房屋政策提供过不少意见,不少也是落地的灼见,价值其实不比一些评论员的观点低。其中“亮剑”十多年来都强调将公私营房屋分开去处理,与新首置政策的智慧是配合的,另有博客也说得好:“楼价上升,市民看好的时候就算多少供应也不足够。”现实是,香港起码有80至100万个已供满楼的住宅单位,单是这股庞大的业主已可化成远超现实供应无数倍的购买力,相反楼价下跌,市民看差楼市的时候,其实政府同样亦不容易拉停价格的下跌。

  “法子”在文章《林郑的智慧》中提出“真、假首置”的描写,很生动,笔者想和大家分享一下,“最重要就是所有首置盘要转售给政府,所以买首置盘的人,就要走去政府度排队,这条队形成对林郑就好重要,这条队的长短,就反映林郑有没有成功‘解决有需要人士的居住问题’。假首置是不能排这条队。只要林郑能够令这条队很短(例如一年内上到楼),林郑已经可以对外宣称‘成功解决有需要人士的居住问题’。首置盘基本上没有投资价值,但能够满足住屋需求。如果有人出来反对,其他人就会问:‘你点解唔去排真首置队呀?不用一年就上到车喎!’这人就无声出。但如果因为首置盘没有投资价值而不去排首置盘,就是你的问题,政府不会帮你投资的。”

  很好,分清楚真假“首置”后,新供应也只需照顾真正需要的人,那么效率就大增了!

  货币因素影响更大

  当然,笔者见有关计划似乎与以前夹屋一样,即是资助入息高于居屋人士的,这不是一个最草根的上车空间,而是政治现实令到有关计划未必能放在最佳位置。当然“法子”文中亦有提过一个假设“一年内上楼”,要做到这个效果仍要时间去达到。无论增加供应,还是弄清楚了“真首置”需求原来比想像中少,这两个效果都需要时间去磨合的,如果要增加额外的地,更加要发展商去配合。那就要共赢及平衡利益,整件事情都是要时间及时机去配合的,“法”(方法)并非是本,大“道”天机才是本体,现届政府在解决问题的时机上的确比上一届更佳,而方法亦掌握了迎接时势出现的良好设计,但始终事情要顺利进行并不容易。

  况且更大影响楼市的因素是货币,如果流入香港的货币继续增加,解决问题就要更长时间及得到的效果亦会被轻易抵销。如果我们期望楼价稳定的话,现况并不乐观,住宅租金仍继续上升。租客或者上车人士仍然是“前无去路,后有追兵”。近期还多了一个楼价上升的因素就是美元下跌,如果这种货币因素继续持续的话,楼价仍然有大升的风险。个别评论员认为林郑的新政策会令楼价下跌,似乎说得太早了。实事求是,大家应更进一步支持政府造地,而且要造得更快更多。

责任编辑: 大公网

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