租售并举如何发挥作用?

  中银国际研究部资深经济学家 叶丙南

  “租售并举”已成为内地房地产平稳健康发展长效机制的核心内容。自2016年9月实施新一轮房地产调控以来,内地一二线城市住房需求,尤其是投资投机需求被明显抑制。房地产价格过快上涨压力明显缓解,政策着力点正由需求端控制逐步转向供给侧调整,关注焦点由控制房价上升转向建立房地产健康平稳发展的长效机制,其中“租售并举”被政府视为长效机制的核心内容。

  建立“租售并举”的住房供应体系有助于推动住房回归居住消费属性,而允许集体建设用地建设租赁住房则是在农村土地改革方面迈出重要一步,有助于扩大城市住房用地供给、抑制房地产价格上涨压力、提升城市产业竞争力、缓解新市民居住生活压力、提高农民财产性收入、促进以人为本新型城镇化进程,但可能在短期内影响地方政府土地收入,从而影响地方政府具体决策。从实际效果来看,“租售并举”能否发挥长效机制的作用,关键仍然在于能否有效扩大住房和公共服务供给,而这依赖于土地制度和公共服务体系改革。

  在当前形势下,以“租售并举”解决房地产问题的关键之一在于扩大住房供给,其中主要依靠提高住房居住利用率或者降低房屋空置率。政策出发点必须是鼓励单位和个人将闲置住房用于出租或出售,未来房产税政策发挥作用的机制也是通过提高住房持有成本来抑制投资投机需求并降低存量房屋闲置率。在扩大新增住房供给方面,主要依靠增加城市居住用地供应,一个渠道是扩大地方政府国有土地供给,另一个渠道是逐步加快农村集体土地改革,允许农村集体用地入市,实现城乡建设用地同权同价。

  盘活闲置用地、允许商业用房改建租赁住房和试点集体建设用地建设租赁住房,均是扩大住房供给的有益探索,但新增供给能否有效放量,一方面取决于各城市可以开发的闲置土地和农村集体建设用地规模,另一方面取决于地方政府的态度和实际供地计划。各个城市未开发的闲置土地和农村集体用地规模可能有所不同,一般供求越紧张、房价上涨压力越大的城市,闲置土地和农村集体建设用地被用于开发的增值收益越大,实际闲置的面积越小。不同城市政府对于扩大住房用地,尤其是农村集体建设用地建设租赁住房的态度也存在差异。因为扩大这些潜在土地供给在中长期内有助于扩大城市住房消费、吸引人才聚集和提升产业竞争力,但在短期内可能打破地方政府对土地垄断并影响到地方政府土地财政收入,并可能对房地产市场平稳运行产生一定影响。

  新增供地短期仍有限

  地方政府权衡长短期利益后,依然可以通过项目规划审批权和土地供给计划来控制农村集体建设用地建设租赁住房的供给规模。从目前部分一线城市披露的计划来看,短期内农村集体建设用地用于租赁住房的规模仍相对有限,中长期内则存在一定不确定性。例如,北京已将集体建设用地纳入供地计划,2017-2021年北京计划供应住宅用地6000公顷,其中集体建设用地1000公顷,约佔六分之一。

  “租售并举”能否发挥长效机制的关键之二在于扩大教育、医疗、社会保障等公共服务供给,加快基本公共服务均等化,逐步实现租购真正同权。首先,需要直接增加政府公共资源投入,扩大公共服务供给,尤其是加快热点城市公共服务新增供给,推动基本公共服务均等化,逐步将新市民纳入公共服务覆盖范围。其次,放松政府对公共服务领域管制,加快公共服务部门改革和对外开放,利用价格信号和政策引导促进社会资源对公共服务投入,建立满足多元需求的多层次公共服务供给体系。最后,加快公共服务部门激励机制改革,引入竞争机制,提升公共服务供给质量。

责任编辑: 大公网

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