市民对楼市的偏见\祥益地产总裁 汪敦敬

  本文见报之日应该刚好就是林郑特首宣布施政报告的时候了。林郑上任之后,表现令人满意而且舒服的,市民对政府的施政亦增加了信心及憧憬。但无论如何,我们总不能够对她要求太高,楼价问题已经错综复杂且不可能短期解决。

  虽然“首置上车楼”是一个能够释放额外土地的新方向,但是有关方案始终要与发展商合作的,即是说增加土地可以改善问题,但不可能将楼价上升的大方向扭转。等待市民在概念上稍后能进一步接受到两个真正影响楼价的大方向:一个就是开放绿化土地;另一个就是容许将市区的工厂地带改变用途,成为海量的市中心住宅。否则,难以改变楼市上升趋势。

  林郑特首说得对:“香港不是没有土地,是没有共识去开发土地。”香港民间现在的氛围有如死结一样不能前进是因为两个原因,一是执著一些错误的经济概念,第二就更可怕,就是将一些正确的生路落下咒语,当你用道德去将一些正确的方向插上邪恶标籤的时候,亦等于将解决问题的路封了印。“不能开发环保地”就是这种极具杀伤力的魔咒了!

  今日笔者想讨论两点不少年轻人错误的经济观点。

  “不值得为买楼穷一生的财富”。首先买楼不是穷一生的财富,买楼是有困难,且困难在加深中,不过年轻人不是无路行。笔者仍然鼓励年轻人由普遍两个人的名义去买楼,再增加多一个人去到三个人,其实就可以轻松通过压力测试了。积蓄方面,若用四个人名义联名买楼储钱买500万楼的首期,假设用收入四成,用1.6年就可以买400万楼了(以25至34岁的人均入息中位数去计算),而用3.4年就可以储到买500万楼了。的确是困难重重,但笔者强调不是无可能。

  以上的数字,如果一些本已开始储蓄的年轻人,他们可以更短期内梦想成真了,合资买楼,在几年后随着楼价上升再将持有的人减少,那这亦是一个方向。

  当然,值不值得就是一个哲学上的问题,无人可以代表年轻人去解答,我们年长一辈只可以回应投资风险的问题。

  2030年港人口达800万

  有些人认为因为不值得,所以不买楼就等于没有付出,就等于杯葛了房地产市场。这是一个极错误的投资观念,因为你不买楼也要交租的关系,租金和楼价一样都是可升可跌的,即是说你不买,如果租金随着楼价上升的话,其实你一样会因此而付出愈来愈多。你不买楼,其实你一样在赌,正正因为你要交租的关系,现在的市况交租及供楼的成本负担是相若的,所以不可以说买楼在首期以外付出特别多,至于就明天你供楼的成本是更轻还是更重,其实这亦取决于未来楼价和租金的升跌,同样两个决定也存在风险。也即是无论你喜不喜欢也好,其实你也在赌博。所谓“不买楼去租楼”,其实也在支持着楼市,其实你都是穷一生的力量去“沽淡楼市”而已。

  亦有人认为香港有约270万个的可住单位,假设每个单位乘三个人居住的话,其实香港是不需要再起住宅了,所以根本不需要急于发展地皮。这个观念是非常危险的错误,却很多人执著这样看,有关的数字是忽略了人口正在增长。我们看看图表就明白了,现在的空置率只是3.8%,是一个低谷,很奇怪2003年楼市低迷的时候,反而空置率是高企的,是近6.8%的,那即是说2003年到现在空置率是愈来愈低,显示其实需求是愈来愈紧张。我们按照香港过去十四年平均0.65%的人口增长率,预测2030年将达到800万人,比现在的734万人多出66万,即我们未来仍需要多22万间房屋。

  我们不断面对经济增长及香港国际化令到更多的需求,很多人不知道家庭住户是会分裂的,例如新的结婚家庭就是好例子。

  此外,新移民和外来住客(包括内地及国际)都会令到香港的楼市愈来愈供不应求。阅读数据是一个专业的功夫来的,我们更要看不同的观点,但不应该执著己见,要看看其他数据告诉我们什么。

  笔者建议房屋政策已有十多年的经验,在研究政策及提供意见期间,我们都发觉有不同的阻力,我们不可以改变得太多。

责任编辑: 大公网

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