内地楼市凛冬将至/海通证券首席宏观分析师 姜 超

  图:房地产销量超预期的背后,是全民加槓桿买房

  在美剧《权力的游戏》中,开篇就提到The long summer already,winter is coming。漫漫长夏已经过去,寒冷的冬天正在到来!

  在过去三轮的经济回升周期中,虽然铁路货运量、重卡销量和发电量增速均出现了明显上行,但最早出现回升的是房地产销量增速。而从底部到顶部,房地产销量增速的变化幅度超过50%。

  九月销售增速降至-1.5%

  本轮地产销售增速的峰值出现在2016年4月份,高达44.1%,而在2017年9月,地产销售增速降至-1.5%,再度回落至负值区间。

  笔者在研究中国经济的过程中,发现在各项经济指标中,房地产市场具有最为重要的地位,因为其是拉动经济增长的主要动力。

  早在2013年,市场就已经形成了集体共识,随着中国人口红利的结束,以及城市化率突破50%,无论是年轻人口数量,还是农村向城市转移的人口数量都出现了显著下降,房地产销量的峰值应在1000万套左右,而且应该已经过去了。在这一判断的基础上,万科在2015年提出中国房地产市场从“黄金时代”进入了“白银时代”。

  然而,过去一轮的地产市场表现,绝对不是“白银时代”,从恒大、碧桂园、融创等的销量和股价表现来看,这一轮地产市场绝对是“钻石时代”。今年的房地产销量已经接近2000万套,本轮地产销售正增长的时间持续了近三年,而以往每一轮都只有一年半左右。

  居民买房槓桿近十万亿

  而房地产销量超预期的背后,是全民加槓桿买房。从房贷到消费贷,九月份的居民贷款加上公积金已经超过了8000亿元(人民币,下同),一年下来贷款总量近10万亿元。2015年时中国居民部门每个月的总贷款不过3000亿元左右,而2017年9月份光短期消费贷款就接近3000亿。短短的两三年内,除了对房价所谓的预期和信心,在人口结构、城市化率等基本面方面有任何重大的变化吗?

  其实变化还是有的,变的是利率,既然房价这么贵,银行的钱就不会这么便宜借给你了。2015年的10年期国债利率只有3%,而目前接近4%。2015年末的房贷利率降至4.7%,但现在国开行的借钱成本就在4.5%,银行房贷利率不上浮10%都是亏钱。2015年那么低的利率,大家都不贷款,而现在这么高的利率,居民一年贷款接近10万亿元?

  如果哪天居民举不动债了,是不是意味着这一轮地产市场下行的时间也会超出预期?

  11月7日立冬,近期全国气温已经明显下降。长夏已过,凛冬将至!

责任编辑: 大公网

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